Exonération sous condition d'une plus-value de cession d'une résidence secondaire

 

Réference

CGI : 150 U II 1° bis

 Bofip : BOI-RFPI-PVI-10-40-30-20210707

 

Exonération partielle et sous conditions.

Article 150 U 1° bis sur l’exonération à l’impôt sur les revenus de certaines plus-values immobilières relevant des particuliers : n’est pas imposable la plus-value réalisée, 

 « Au titre de la première cession d'un logement, y compris ses dépendances immédiates et nécessaires au sens du 3° si leur cession est simultanée à celle dudit logement, autre que la résidence principale, lorsque le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.

 L'arrêt du 15 juillet 2021 n°453490 de la cour de cassation précise que le cédant ne doit posséder aucun droit réel sur sa résidence principale. Il ne peut donc pas en être usufruitier pour bénéficier de l'exonération de la plus-value de cession d'une résidence secondaire.

L'exonération est applicable à la fraction du prix de cession défini à l'article 150 VA que le cédant réemploie, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, à l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale. En cas de manquement à l'une de ces conditions, l'exonération est remise en cause au titre de l'année du manquement ; »

 

Conditions de détention

Le cédant (résident de France1, particulier ou associé d’une société Art 8 à 8 ter ) ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession.

 

A l’inverse, la détention de sa résidence principale , directe ou via une société articles 8 ou 1655 ter à un moment quelconque des quatre années précédant la cession, même s’il y a indivision ou démembrement, suffit à écarter les dispositions du 150 U II 1° bis

 

Le délai de quatre ans s’apprécie de date à date au jour de la cession.

 

Assouplissement à la règle :

L’exception n’est pas refusée lorsque le contribuable a été propriétaire de sa résidence principale pendant les quatre ans mais que :

- Il a mis en vente son logement avant d’acquérir sa nouvelle résidence principale.

- La cession du logement intervient dans un délai normal après l’acquisition du logement affecté à la résidence principale.

- Le prix de cession du logement est effectivement remployé à l’acquisition ou construction de la résidence principale ( pour justifier le remploi, le service peut accepter le remboursement anticipé de l’emprunt ou du prêt relais souscrit pour la construction ou l’acquisition de la nouvelle résidence principale ) dans un délai de 24 mois à compter de la cession.2

 

La vente doit porter sur un immeuble bâti affecté à l’habitation au moins partiellement (dans ce cas l’exonération porte sur la quote-part correspondante)

 

Le remploi peut aussi prendre la forme d’une opération à titre onéreux (vente, licitation, échange ou partage qui donne lieu au versement d’une soulte) ou à titre gratuit (paiement de droits d’enregistrement au titre d’une donation ou d’une succession) relatifs à un logement reçu en pleine propriété

 

Les biens immobiliers acquis en remploi doivent être situés en France, dans un État membre de l'Union européenne ou dans un autre État partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale (en ce sens, RM Bono n° 103716, JO AN du 23 août 2011, p. 9087).

 

Exonération partielle : L’exonération est partielle et limitée à la somme réemployée si la totalité de la somme issue de la cession3 n’est pas réemployée.

 

Viager : Le remploi ne peut porter que sur le seul bouquet (la partie payée comptant)

 

Remise en cause

En cas de non-respect des conditions, l’exonération sera remise en cause l’année du manquement.

 

1 Pour les non-résidents, voir Article 150 U II 2° du CGI 

2 Le remploi peut être fait dans une société transparente (pas translucide)

3 Article 150 VA I. - Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte majoré de toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l’article 683, réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession.

 

 

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