Locations meublées

 

Location d’un local, sans dépasser la simple jouissance du bien, comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (lui donnant un minimum d’habitabilité),

Mais sans prestations hôtelières ou para hôtelières (moins de trois prestations fournies ou proposées parmi : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de clientèle) sauf si elles sont accessoires et non comparables à celles que peut fournir le secteur hôtelier ou para hôtelier

 

Location à titre professionnel ou non professionnel ?

 

CGI Article 155 IV.

1. Sous réserve du 2 du présent IV, l'exercice à titre professionnel implique la participation personnelle, directe et continue à l'accomplissement des actes nécessaires à l'activité.


2. L'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque
les deux conditions suivantes sont réunies :


[ condition supprimée ] Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;1


Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;


Ces recettes annuelles excèdent les revenus nets (après déduction de charges et d’abattement) du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62.


Pour l'application du 3°, les recettes afférentes à une location ayant commencé avant le 1er janvier 2009 ou portant sur un local d'habitation acquis ou réservé avant cette date dans les conditions prévues aux
articles L. 261-2, L. 261-3, L. 261-15 ou L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation sont comptées pour un montant quintuple de leur valeur, diminué de deux cinquièmes de cette valeur par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix années à compter du début de celle-ci.

La location du local d'habitation est réputée commencer à la date de son acquisition ou, si l'acquisition a eu lieu avant l'achèvement du local, à la date de cet achèvement.

L'année où commence la location, les recettes y afférentes sont, le cas échéant, ramenées à douze mois pour l'appréciation des seuils mentionnés aux 2° et 3° du présent 2. Il en est de même l'année de cessation totale de l'activité de location.

 

I. Locations meublées à titre non professionnel

 

1. Imposition en BIC – Bénéfices industriels et commerciaux2

(mais cf. infra exonération sous conditions si le bailleur loue tout ou partie de sa résidence principale)

A compter des revenus perçus en 2017 :

Les profits provenant de la location en meublé effectuée à titre habituel et quelle que soit la qualité de celui qui loue -propriétaire ou locataire principal - relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

 

Le fait que le bailleur n'intervienne ni directement, ni indirectement dans l'entretien des meubles et ne pénètre jamais dans les locaux loués ne fait pas obstacle à l'imposition dans cette catégorie.

 

Avant 2017 :

La location meublée à titre occasionnel était imposé dans la catégorie des revenus fonciers

 

Location meublée saisonnière ou habituelle par une SCI : imposition à l'IS

la SCI est alors réputée exercer à ce titre une profession commerciale (article 34 du CGI et 35 5° bis). Elle est donc passible de l'impôt sur les sociétés ( l'article 206.2 du CGI )

Exception :

- Si le montant HT des recettes commerciales sont inférieures à 10 % du total de leurs recettes totales hors taxe.(BOI-IS-CHAMP-10-30 au II-A § 320).

- La location est occasionnelle, c'est à dire de courte durée et ne se renouvelant pas chaque année.

 

Les sociétés civiles agricoles peuvent continuer de relever de l'impôt le revenu si leurs recettes commerciales accessoires tirées de la location meublée n'excèdent pas les seuils fixés à l'article 75 du CGI (BOI-IS-CHAMP-10-30 au II-B § 340 et suivants).

 

A l'impôt s'ajoutent des taxes :

- La CET – Contribution économique territoriale composée d'une part d'une cotisation foncière des entreprises (CFE) et d'une cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

- La Taxe foncière, en tant que propriétaire

- La Taxe d'habitation

- La Taxe (communale) de séjour

- La TVA si la location comprend des prestations para-hôtelières (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle)

- Éventuellement la Taxe sur les micro-logements (à partir de 2018 , lorsque la superficie est inférieure à 14 m² et/ou le loyer mensuel au mètre carré supérieur à 41,95 €)

 

2. Quel régime ? Micro-Bic ou Régime réel

Si le chiffre d'affaires annuel, ajusté s'il y a lieu au prorata du temps d'exploitation au cours de l'année civile, n'excède pas le seuil de 70 000 €. Le montant imposable est alors réduit d'un pourcentage de charges égal à 50 % du loyer perçu.

Vous pouvez aussi opter pour un régime réel (ouvrant la possibilité d'avoir des charges justifiées supérieures à 50 %, voire de constater un déficit)

L'abattement est de 70 % pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme.

Au-delà de 70 000 € de loyer annuel, le régime d'imposition est le régime réel (vous devez donc tenir une comptabilité) . Vous déclarez les loyers réels diminués de charges (intérêts d'emprunt, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.) et des amortissements.

 

 

CA annuel

Charges

Meublé

< 70 000 €

50 % (régime micro)

> = 70 000 €

Réelles à justifier

Meublé de tourisme

< 70 000 €

70 % (régime micro)

> = 70 000 €

Réelles à justifier

 

 

3. Imputation des déficits

Le déficit constaté (régime réel uniquement) est reportable sur l'année suivante et jusqu'à 10 ans. Il viendra alors en déduction des loyers perçus, comme une charge de l'année.

 

 

4. Réduction d'impôts « Censi-Bouvard : Achat neuf ou réhabilitation. Engagement de location de neuf ans BOI-IR-RICI-220-20190307

 

L'article 199 sexvicies du code général des impôts prévoit une réduction d'impôt sur le revenu en faveur des investissements réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle (dispositif dit "LMNP" ou "Censi-Bouvard").

Investissement LMNP – Censi Bouvard

Année d'investissement

Taux réduction d'impôt

(base max 300 000 €), répartie par neuvième sur 9 ans

Conditions

2009 ou 2010

25 %, max annuel = 8 333 €

Meublé achevé depuis moins de 15 ans, en résidence pour personnes handicapées, âgées ou étudiants avec services (ou résidence de tourisme clasées pour les investissements antérieurs à 2017), Pas de zonage, pas de plafond pour le loyer ou les ressources de l'occupant.

Imposition BIC

2011

18 %, max annuel = 6000 €

2012

11 %, max annuel = 3666 €

2013 et suivants

11 %, max annuel = 3666 €

 

Cette réduction d'impôt s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, qu’ils destinent à la location meublée exercée à titre non professionnel.

Les logements éligibles doivent être situés dans

-des établissements d'hébergement pour personnes âgées ou handicapées,

- des résidences avec services pour étudiants

- et, pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2016, sous réserve de dispositions transitoires pour les opérations engagées au plus tard le 31 décembre 2016, des résidences de tourisme classées.

L'avantage fiscal, réservé aux contribuables qui ont la qualité de loueurs non professionnels, concernait initialement les acquisitions de logements éligibles réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012. La période d'application de la réduction d'impôt a été prorogée jusqu'au 31 décembre 2018 puis jusqu'au 31 décembre 2021,

La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du propriétaire du logement de louer le logement meublé pour une durée minimale de neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. Les produits tirés de cette location doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Au titre d'une même année d'imposition, plusieurs logements peuvent ouvrir droit à la réduction d'impôt. Toutefois, la base de la réduction d'impôt, calculée sur le prix de revient du ou des logements, ne peut excéder 300 000 euros au titre d'une même année d'imposition.

Pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, le taux de la réduction d'impôt est fixé à 25 %.

Pour les investissements réalisés en 2011, et sous réserve d’exceptions, le taux de la réduction d’impôt est de 18 %, par l’effet de la réduction homothétique de 10 % de l’avantage en impôt procuré par un certain nombre d’avantages fiscaux prévue par l’article 105 de la loi n° 2010-1657 du 29 décembre 2010 de finances pour 2011.

Pour les investissements réalisés en 2012, et sous réserve d’exceptions, le taux de la réduction d'impôt est de 11 %, par l'effet, d'une part, de la diminution de droit commun de la réduction d’impôt prévue au I de l'article 76 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012, d’autre part, de la deuxième réduction homothétique de 15 % de l’avantage en impôt procuré par un certain nombre d’avantages fiscaux prévue par l’article 83 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012.

Pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2013, le taux de la réduction d'impôt est fixé à 11 %.

La réduction d'impôt est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.

A la différence de certains autres dispositifs d’incitation fiscale en faveur de l’investissement locatif, la réduction d’impôt n’est soumise à aucun zonage. De même, aucun plafond tenant au loyer du logement ou aux ressources de son occupant n’est applicable.

 

5. Plus-values

Le régime applicable est celui des plus-values de particuliers l'article 150 U du CGI et à l' article 150 VH du CGI

 

6. Location dont le propriétaire se réserve la jouissance (BOI-RFPI-CHAMP-20-20-20130225 )

 

Exonération (article 15 II du CGI) pour la résidence et ses dépendances bâties ou non

Les personnes concernées peuvent être des indivisaires, des usufruitiers, des membres des sociétés dotées de la transparence fiscale au sens de l'article 1655 ter du CGI et de certains titulaires d'un contrat de location-attribution ou de location-vente.

Il en est également ainsi des sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés et non dotées de la transparence fiscale à raison des logements qu'elles mettent gratuitement à la disposition de leurs membres.

L'exonération vise les logements dont les revenus seraient, à défaut, imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Sont donc exclus du bénéfice de l'exonération les revenus des immeubles ou parties d'immeubles qui sont inclus dans les bénéfices d'une entreprise industrielle, commerciale, artisanale, d'une exploitation agricole ou de titulaires de bénéfices non commerciaux.

Quelques exemples. Est exonéré,

- un immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance pendant qu'il y fait exécuter des travaux (CE, arrêt du 5 janvier 1972 n° 79935) ;

- un immeuble qu'une femme mariée sous le régime de la séparation de biens a, en vertu d'un contrat de bail régulier, donné en location à son mari, moyennant un loyer que celui-ci a effectivement payé, dès lors qu'elle y habite avec son mari (CE, arrêts du 16 janvier 1974, n° 82379 ; 8 octobre 1990, n° 81240) ;

- le logement qu'un contribuable a mis à la disposition de son fils, dès lors que son propriétaire n'apporte pas la preuve du versement effectif d'un loyer et a déclaré n'avoir perçu pour cet immeuble aucun revenu foncier durant les années en litige (CE, arrêt du 24 novembre 1976, n° 96385) ;

- un appartement qu'un contribuable a mis gratuitement à la disposition de sa mère (CE, arrêt du 16 janvier 1974, n° 82379) ;

- un logement demeuré vacant durant l'année entière, alors même qu'il aurait été vidé de ses meubles, mis en vente et laissé accessible à un acquéreur éventuel (CE, arrêt du 25 juillet 1975, n° 93646) ;

- un appartement qu'un contribuable s'est abstenu d'offrir à la location et qui est resté vacant durant deux années et n'a été qu'ultérieurement loué durant une partie de l'année (CE, arrêt du 29 avril 1977, n° 92446) ;

- deux immeubles qu'un contribuable n'a ni donnés, ni offerts en location, dans lesquels il a fait procéder à d'importants travaux. Le fait que les immeubles concernés aient été revendus ultérieurement et que leur prix ait été employé à acquérir des appartements affectés à la location est sans influence (CE, arrêt du 23 mai 1990, n° 69886) ;

- une maison qu'un contribuable a, pendant l'exécution de travaux, donnée en location à un tiers qui n'y a pratiquement pas séjourné alors que lui-même continuait à l'utiliser comme résidence secondaire (CE, arrêt du 22 février 1978, n° 03931).

 

 

7. Location de sa résidence principale : exonération sous conditions  (Art 35 bis du CGI )

 

- La location concerne une ou plusieurs pièces de l'habitation principale du bailleur. Ce ne sont pas des logements indépendants. Les chambres de service sont considérées comme des dépendances.

Article 2 de la loi logement du 23 novembre 2018 : La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

 

- Les pièces louées constituent la résidence principale du locataire (ou temporaire s'il est travailleur saisonnier)

 

- Le prix de location est fixé dans des limites raisonnables

Le prix de location s'apprécie, charge non comprises.

Au titre de l'année 2020, ces plafonds s'élèvent à 190 € par mètre carré pour les locations ou sous-locations réalisées en Ile-de France, et à 140 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.

En 2019, les plafonds s’élevaient respectivement à 187 € et 138 €

L'exonération est aussi acquise en cas d'une ou plusieurs pièces de son habitation principale, lorsque le loyer annuel n'excède pas 760 € (cas des chambres d'hôtes)

 

Bailleur

Locataire

Location d'une partie de son habitation principale

C'est son habitation principale

Le loyer est raisonnable (187€ / m² max en IdF ) ou le loyer annuel ne dépasse pas 760 €

 

 

Pour les locations AirBnb, il existe une limitation du nombre de nuitée (120 par an) pour dix-huit villes en France3. Cette disposition n'est pas fiscale mais résulte d'un accord entre l'UNPLV, l'Union Nationale pour la Promotion de la Location de Vacances (dont Airbnb est membre) et l'administration française. C'est donc AirBnb qui applique cette limite à ses adhérents.

 

 

8. Investissement Pinel (depuis 2014)

 

L' Article 199 novovicies du CGI autorise une réduction d'impôt (plafonnée ) pour le bailleur d'une local (voir conditions) s'engageant à le louer pour une période ( voir tableau et prorogations possibles)

 

Le logement doit être neuf, récemment réhabilité ou rénové, ou récemment transformé en local d'habitation. Seuls deux logements peuvent simultanéments bénéficier de la réduction

 

Logement neuf

Logement en l'état futur d'achèvement

Logement que vous faites construire

Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25% du coût total de l'opération).

Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation

Local transformé en logement d'habitation.

 

 

 

* * *

 

 

II. Locations meublées à titre professionnel

 

 

Imposition en BIC

 

Régime micro-BIC : l'abattement forfaitaire est de 71 %

 

Impositions des déficits

Imputation sur le revenu global à l'impôt sur le revenu possible, sans limitation de montant.

 

Plus-values

Régime des plus-values à court terme et à long terme (articles 39 duodecies et suivants du CGI)

 

- exonération pour les contribuables exerçant cette activité depuis moins de 5 ans si les recettes sont inférieures à 90000 € (exonération totale) ou 126000 € (exonération partielle)

BOI-BIC-PVMV-40-10-10-10

 

- Abattements pour durée de détention ( article 151 septies B du CGI et BOI-BIC-PVMV-20-40-30)

 

1 L'article 49 de la loi n° 2019-1449 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 a tiré les conséquences de la décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018 du Conseil constitutionnel et supprimé la condition tenant à l’obligation d’inscription d’un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés pour la qualification de loueur en meublé à titre professionnel.

2La location nue, c'est à dire non meublée, est imposable en revenus fonciers.

3 Notamment Paris, Bordeaux, Lille, Lyon, Neuilly-sur-Seine, Nîmes, Versailles et Nice.

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