Principe du démembrement: usufruit et nue-propriété

Le démembrement d'un bien consiste à séparer la propriété en deux parties distinctes :

La nue-propriété : c'est le droit de disposer du bien, donc de le vendre. Le nu-propriétaire supporte les charges de propriété

L'usufruit : Il réunit le droit d'user du bien, c'est à dire de l'habiter, et le droit d'en percevoir les fruits, donc de le louer.

 

Le démembrement multiplie les avantages patrimoniaux et fiscaux :

Il est possible d'anticiper sa succession en transmettant par avance la nu-propriété des biens à ses descendants. Mais en se gardant l'usufruit, on parle de réserve d'usufruit, les loyers perçus continuent d'être dus à l'usufruitier. 

La donation est soumise aux droits de mutation à titre gratuit, ici des droits de donation.

Mais le donataire qui reçoit la nue-propriété n'est pas taxé sur la valeur totale du bien mais sur la seule valeur de la nue-propriété, calulée conformément aux valeurs de l'article 669 du code général des impôts, en fonction de l'âge de l'usufruitier. Ce barème issue des tables d'espérance de vie. Il doit aussi être utilisé en matière fiscale pour l'évaluation d'un quasi-usufruit.

 

Age de l’usufruitier Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans 90,00 % 10,00 %
De 21 à 30 ans 80,00 % 20,00 %
De 31 à 40 ans 70,00 % 30,00 %
De 41 à 50 ans 60,00 % 40,00 %
De 51 à 60 ans 50,00 % 50,00 %
De 61 à 70 ans 40,00 % 60,00 %
De 71 à 80 ans 30,00 % 70,00 %
De 81 à 90 ans 20,00 % 80,00 %
Plus de 90 ans 10,00 % 90,00 %

 

L'usufruit entre dans le patrimoine imposable à l'IFI de l'usufruitier. Corrélativement, il sort du patrimoine imposable du nu-propriétaire

Cerise sur le gâteau, lors de la succession de l'usufruitier, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans droits supplémentaire. La pleine-propriété est alors reformée dans les mains du nu-propriétaire. La transmission de la pleine propriété s'est effectuée au coût de la nue-propriété.

Le propriétaire qui a démembré, s'est gardé les loyers et a donc transmis par avance le bien en payant moins de droit. Évidemment, plus la nue-propriété est transmise jeune, moins la valeur sera importante.

Par exemple, si le propriétaire donne la nue-propriété à son fils à 53 ans, elle vaut 50% de la valeur du bien. S'il la donne à 73 ans, elle vaut 70%.

L'usufruit temporaire

Il est possible aussi d'inverser le mécanisme en donnant l'usufruit à un descendant par exemple tout en gardant la nue-propriété. L'usufruitier est assez jeune donc la valeur sera importante et surtout au décès du nu-propriétaire, la nue-propriété sera taxée car dans ce sens il n'y a pas de franchise de droit. L'intérêt n'est pas flagrant.

Par contre, ce qui est plus intéressant, c'est de donner l'usufruit pour une période déterminée, via le mécanisme de la donation d'usufruit temporaire.

Économiquement cela permet d'allouer les revenus d'un bien à l'usufruitier, typiquement un descendant au budget serré.

La donation est taxée mais à 23% de la valeur du bien par période de 10 ans, indépendamment de l'age de l'usufruitier. La valeur de 23% ne saurait cependant exceder celle de l'usufruit viager que présente la tableau de l'article 669 I.

 

Les abattements restent applicable (100 000 € par enfant et par parent en ligne directe) . Au delà, l'usufruit est résolu,  ou peut-être renouvelé. S'il est résolu, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien et les revenus qui vont avec.

Un couple qui possède un bien indivis donne l'usufruit temporaire à leur fille. Le bien vaut 869564 €.

La taxation à 23%  s'élève à 200 000 €.

Les abattements peuvent être déduit pour chaque parent

soit 100 000 € + 100 000 € = 200 000 €. 

Les abattements ramènent donc la somme à 0€ de droits. La fille du couple peut toucher les revenus foncier du bien de ses parents.

On est sans doute au delà de ce que permettrait le versement d'une pension alimentaire déductible du couple à un enfant majeur, 5959 € par an (barème revenus  2020)

Donation d'usufruit à une personne morale

Cette donation est par nature temporaire, l'article 619 du code civil n'autorisant pas la constitution d'un usufruit à durée fixe au delà de 30 ans. L'article 619 du code civil est aussi concis que clair à ce sujet :

Article 619 c.civ : L'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans.

 

Valeur de la nue-propriété en cas de donation d'usufruit temporaire

Si l'usufruit temporaire est valorisé à 23% de la valeur de la pleine-propriété par période incompressible de 10 ans, la nue-propriété n'est plus ici le complément en valeur à l'usufruit (77%).  En effet l'article 669 II ne définit en aucun cas la valeur de la nue-propriété mais seulement celle de l'usufruit.

II. – L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier.

La nue-propriété est calculée  en se référent au tableau de l'article 669 du CGI (cf supra).

Par exemple si le nu-propriétaire à 65 ans, le tableau donne 60% comme valeur pour la nue-propriété.

Dans ce cas, 23% + 60% = 83% et non 100%.

 

Droit d'usage et son cas particulier le droit d'habitation

(cf code civil articles 625 à 636)

Le droit d'usage est un droit réel temporaire et viager qui confère à l'usager le droit de se servir de la chose d'autrui et d'en percevoir les fruits, mais seulement jusqu'à concurrence de ses besoins et de ceux de sa famille (C. civ., art. 630).

Article 630 : Les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit.

Le droit d'usage confère ainsi un droit réel de même nature que l'usufruit, mais inférieur en étendue. Il est d'ailleurs possible d'en étendre ou d'en restreindre l'étendue par le titre qui le constitue.

Le droit d'habitation est un droit d'usage appliqué à une habitation et limité à son bénéficiaire et à sa famille.

Le droit d'habitation se restreint à ce qui est nécessaire pour l'habitation de celui à qui ce droit est concédé, et de sa famille. Ce droit ne peut en effet porter que sur un immeuble servant de logement à son titulaire, en sont donc exclus les locaux professionnels et commerciaux.

La valorisation du droit d'usage et d'habitation conformément aux dispositions de l'article 762 bis du CGI est de 60% de la valeur d'usufruit déterminée selon le tableau déjà cité de l'article 669.

 

 

 

 

 

 

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