L'usufruit

Toute propriété est la réunion de trois droits:

le droit d'en user, d'en jouir, c'est l'usus.

Le droit d'en retirer des fruits, en le louant par exemple, c'est le fructus.

Et le droit d'en disposer, de l'aliéner, de le vendre, c'est l'abusus.

La propriété peut alors être démembrée en séparant les deux premiers droits, l'usus et le fructus au profit d'un usufruitier. Celui qui effectue le démembrement se réserve souvent cette part. L'abusus est laissé au nu-propriétaire.

(ne pas confondre avec l'indivision ou plusieurs personnes possèdent ensemble une propriété, soit pour chacun un fraction d'usufruit et de nue-propriété)

 Le quasi-usufruit est un usufruit particulier, car portant sur des choses consomptibles qui disparaissent suite à leur usage. Comme usufruit, il confère au quasi-usufruitier l'entière disposition des biens, comme s'il en était propriétaire, à charge pour lui de les rendre au nu-propriétaire, à la fin de l'usufruit.

 

Usufruit légal et usufruit conventionnel

« L‘usufruit est établi par la loi, ou par la volonté de l’homme » (C.civ. art.579).

 L'usufruit légal est acquis suite à un décès, alors que l'usufruit conventionnel est issu d'une donation avec réserve d'usufruit ou de nu-propriété

 

L'usufruit légal

Il résulte d’une configuration de partage relative à une succession.

Le conjoint survivant peut choisir lorsqu'il hérite du conjoint décédé, entre deux options selon l'article 757 du code civil :

l'usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux.

Faute d'option c'est l'usufruit qui lui sera attribué par défaut.

L'usufruit peut être transformé en rente viagère s'il le souhaite ou à la demande d'un héritier. Mais l'accord du conjoint survivant sera toujours nécessaire pour convertir l'usufruit portant sur sa résidence principale ainsi que sur le mobilier le garnissant.

L'usufruit peut aussi être converti en un capital, mais toujours d'un commun accord entre conjoint survivant et héritiers.

Si le défunt avait des enfants d'un premier lit, le conjoint survivant  n'a pas le choix et recueille la propriété du quart des biens du défunt.

 C’est ainsi le cas lorsqu’un conjoint survivant choisit  d’hériter l'usufruit de la totalité des biens

 

L'usufruit conventionnel

Il nait d’une convention., souvent une donation entre vifs pour des raisons économiques, fiscales ou personnelles. Le cas classique est celui des parents qui donnent un bien immeuble à un enfant avec une réserve d'usufruit.

En se gardant l'usufruit, ils restent destinataires des fruits de location. Mais en donnant ce qui reste, c'est à dire la nue-propriété, il transmettent à moindre frais et en avance de succession leur bien à leur descendance. En effet, la donation est valorisé au prix de la nue-propriété et non de la plein propriété selon le barème de l'article 669 du CGI. Mais plus le donateur est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est importante. Au décès du donateur usufruitier, l'usufruit rejoint le propriété entre les mains du donataire, le descendant, sans droits de succession complémentaires.

 

Démembrement : charges financières supportées par le donateur de la nue-propriété

1404. − 28 septembre 2017. − M. Christophe-André Frassa attire l’attention de M. le ministre de l’action et des comptes publics sur les charges financières déductibles en matière de revenus fonciers.

En effet, les contribuables soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la (re) construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location.

À ce titre, il lui demande si la déductibilité de l’ensemble des intérêts d’emprunt est maintenue si le contribuable donne la nue-propriété de son immeuble, celui-ci s’étant réservé l’usufruit du bien et continuant de percevoir les loyers. − Question transmise à M. le ministre de l’économie et des finances.

 

Réponse. − Pour la détermination de leurs revenus fonciers imposables, les contribuables qui relèvent du régime réel d’imposition peuvent déduire, sous certaines conditions, les dépenses limitativement énumérées à l’article 31 du code général des impôts (CGI).

À ce titre et en application du d du 1° du I de l’article 31 du CGI, les charges de la propriété admises en déduction des revenus fonciers comprennent notamment les intérêts des dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés.

En dehors des dépenses expressément visées par l’article 31 du CGI, les propriétaires sont également autorisés à déduire les autres frais qu’ils ont supportés, à la condition que ces dépenses soient engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation de leur revenu foncier, et ce, en application de l’article 13 du CGI.

Au surplus, pour être admises en déduction, les charges doivent répondre à certaines conditions générales.

Ainsi, ces dépenses doivent:

- se rapporter à des immeubles ou parties d’immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers;

- avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu ;

- avoir été effectivement supportées par le propriétaire;

- avoir été payées au cours de l’année d’imposition; - être justifiées.

Ces précisions figurent aux paragraphes no 100 à 120 du BOI-RFPI-DECLA-20-20151228 publié au Bulletin officiel des finances publiques – Impôts (BOFIP-Impôts).

En cas de démembrement du droit de propriété d’un immeuble donné en location entre un nu propriétaire et un usufruitier, les dépenses sont déductibles des revenus de celui qui en a effectivement supporté la charge.

Partant, en cas de location d’un immeuble dont la propriété est démembrée, le droit de percevoir les revenus produits par l’immeuble échoit naturellement à l’usufruitier, conformément aux articles 582 et 584 du code civil et, dans ce cadre, l’usufruitier est imposable sur les revenus fonciers procurés par cet immeuble après déduction des dépenses déductibles dont il a effectivement supporté la charge.

Il en est ainsi de l’ensemble des charges de la propriété énumérées à l’article 31 du CGI et, notamment, des intérêts d’emprunt supportés par l’usufruitier pour l’acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l’amélioration de l’immeuble donné en location.

Par conséquent, la déductibilité des intérêts d’emprunt pour la détermination des revenus fonciers imposables, sur le fondement des dispositions du d du 1° du I de l’article 31 du CGI, s’applique aussi bien pour le plein propriétaire que pour l’usufruitier et ce, y compris si le démembrement résulte de la donation de la nue-propriété.

Ainsi, dès lors qu’il continue d’en supporter effectivement la charge, l’usufruitier peut déduire, pour la détermination du revenu net foncier imposable, les intérêts de la dette contractée pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration de l’immeuble donné en location dont la propriété est désormais démembrée

 

Transmission de l'usufruit

L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier L’article 617, al. 1 du code civil prévoit que « l’usufruit s’éteint […] par la mort de l’usufruitier ».

Le principe, c’est donc que l’usufruit est viager, et qu’il prend fin au décès de l’usufruitier. la nue-propriété est alors réunie avec l'usufruitier pour reformer la pleine-propriété, sans droits supplémentaires, entre les main du nu-propriétaire.

L'article cité est cependant plus complet .

L'usufruit s'éteint :

Par la mort de l'usufruitier ;

Par l'expiration du temps pour lequel il a été accordé ;

Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d'usufruitier et de propriétaire ;

Par le non-usage du droit pendant trente ans ;

Par la perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi.

 

L'usufruit étant attaché à la personne, il n'est donc pas transmissible après sa mort par l'usufruitier sauf dans le cas d'usufruit simultané ou successif.

  • l’usufruit simultané
    • L’usufruit peut être constitué à la faveur de plusieurs personnes simultanément, ce qui revient à créer une indivision en usufruit.
    • Cette constitution d’usufruit est subordonnée à l’existence de tous les bénéficiaires au jour de l’établissement de l’acte.
    • Dans cette hypothèse, l’usufruit s’éteint progressivement à mesure que les usufruitiers décèdent, tandis que le nu-propriétaire recouvre corrélativement la pleine propriété de son bien sur les quotes-parts ainsi libérées
    • Afin d’éviter que l’assiette de l’usufruit ne se réduise au gré des décès qui frappent les usufruitiers, il est possible de stipuler une clause dite de réversibilité.
    • Dans cette hypothèse, la quote-part de celui des usufruitiers qui est prédécédé accroît celle des autres, qui en bénéficient pour la totalité, jusqu’au décès du dernier d’entre eux.
    • Le dernier survivant a ainsi vocation à exercer un monopole sur l’usufruit du bien.
  • Second tempérament : l’usufruit successif
    • L’usufruit peut également être constitué sur plusieurs têtes, non pas simultanément, mais successivement.
    • Il s’agira autrement dit de stipuler une clause de réversibilité aux termes de laquelle au décès de l’usufruitier de « premier rang », une autre personne deviendra usufruitière en second rang.
    • Dans cette hypothèse, les usufruitiers n’exerceront pas de pouvoirs concurrents sur la chose : ils se succéderont, le décès de l’un, ouvrant le droit d’usufruit de l’autre.
    • Chacun jouira ainsi, tout à tour, de l’intégralité de l’usufruit constitué.
    • Selon M. Grimaldi nous ne sommes pas en présence « d’un unique usufruit qui passerait mortis causa d’un gratifié à l’autre» mais d’« usufruits successifs, distincts qui s’ouvriront tour à tour, chacun à l’extinction du précédent par la mort de son titulaire ».
    • La Cour de cassation a précisé que la clause de réversibilité de l’usufruit « s’analysait en une donation à terme de bien présent, le droit d’usufruit du bénéficiaire lui étant définitivement acquis dès le jour de l’acte» ( 1ère civ. 21 oct. 1997, n°95-19759).
    • Il en résulte que seul l’exercice du droit d’usufruit est différé, non sa constitution, ce qui évite de tomber sous le coup de la prohibition des pactes sur succession future.

 

 

 

Usufruit et abus de droit

8407. − 10 janvier 2019. − M. Claude Malhuret attire l’attention de M. le ministre de l’économie et des finances sur les conséquences du vote de l’article 109 de la loi no 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019, modifiant sensiblement la définition de l’abus de droit.

Cet article, codifié sous l’article L 64A du livre des procédures fiscales introduit une distinction entre les actes motivés exclusivement ou principalement par des considérations fiscales.

Ne seront pas opposables à l’administration fiscale les actes qui « ont pour motif principal d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles ». Les praticiens du conseil patrimonial s’inquiètent des conséquences de cette nouvelle disposition.

Quand et comment pourra-t-on savoir qu’un acte est « principalement» motivé par des considérations fiscales ?

À tout le moins, et sans attendre l’application de cette disposition aux actes réalisés à compter du 1er janvier 2020, il lui demande de bien vouloir confirmer que, comme le pensent de nombreux praticiens (notaires, conseillers en gestion de patrimoine), toute donation contenant une réserve d’usufruit au profit du donateur, réserve qui participe de la réduction de la base taxable, ne constitue nullement un acte principalement motivé par des considérations fiscales.

Il en serait également de même d’une opération d’apport de la nue-propriété à une société civile constituée par le donateur suivie de la donation de la pleine propriété des parts à ses enfants. Ces précisions sont indispensables pour permettre aux conseillers patrimoniaux de rassurer leurs clients sur des opérations classiques qui ne peuvent certainement pas être considérées comme des schémas d’optimisation fiscale.

 

Réponse du Ministère de l'action et des comptes publics publiée dans le JO Sénat du 27/06/2019 - page 3365

Le nouvel article L. 64 A du livre des procédures fiscales (LPF) permet à l'administration d'écarter comme ne lui étant pas opposables, les actes qui, recherchant le bénéfice d'une application littérale des textes ou de décisions à l'encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ont pour motif principal d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales que l'intéressé, si ces actes n'avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles.

Afin de répondre aux craintes exprimées sur ce nouveau dispositif, il ne s'agit pas de restreindre le recours aux démembrements de propriété dans les opérations de transmissions anticipées de patrimoine, lesquelles sont, depuis de nombreuses années, encouragées par d'autres dispositions fiscales. 

À cet égard, il peut être constaté notamment que les articles 669 et 1133 du code général des impôts (CGI), qui, respectivement, fixe le barème des valeurs de l'usufruit et de la nue-propriété, d'un bien et exonère de droits la réunion de l'usufruit à la nue-propriété, n'ont pas été modifiés.

Ainsi, la nouvelle définition de l'abus de droit telle que prévue à l'article L 64 A du LPF n'est pas, en tant que telle, de nature à entraîner la remise en cause des transmissions anticipées de patrimoine et notamment celles pour lesquelles le donateur se réserve l'usufruit du bien transmis, sous réserve bien entendu que les transmissions concernées ne soient pas fictives.

L'administration appliquera, à compter de 2021, de manière mesurée cette nouvelle faculté conférée par le législateur, sans déstabiliser les stratégies patrimoniales des contribuables.

Enfin, les précisions sur les modalités d'application de ce nouveau dispositif vont être prochainement apportées en concertation avec les professionnels du droit concernés. 

 

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