L'usufruit nait du démembrement de la propriété entre celui qui peut en user et le louer, l'usufruitier, et celui qui peut en disposer, le nu-propriétaire.

Extinction du droit d’usufruit

L’article 617 du Code civil prévoit que « l’usufruit s’éteint de différentes manières :

- Par la mort de l’usufruitier ;

- Par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé ;

- Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d’usufruitier et de propriétaire ;

- Par le non-usage du droit pendant trente ans ;

- Par la perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi. »

-  L'usufruit peut aussi faire l'objet d'une renonciation par son titulaire,  ce qui entraîne son extinction

 La volonté de  renonciation doit être certaine et univoque. La renonciation peut être unilatérale ou ressortir d’une convention expresse passée entre les différents acteurs du démembrement.

Néanmoins, l’article 622 du Code civil prévoit que les créanciers de l’usufruitier peuvent faire annuler la renonciation qui aurait été faite à leur préjudice.

 La renonciation peut avoir comme objectif : 

Un objectif de transmission complémentaire afin que les nu-propriétaires, souvent les enfants ou les autres héritiers nus propriétaires puissent disposer de ces biens comme de véritables propriétaires , et notamment les vendre.

Un objectif de gestion : parce que la gestion de biens immobiliers ou de portefeuilles de valeurs mobilières peut s’avérer contraignante, l’abandon d’usufruit pourra donc alléger la gestion administrative, comptable, etc. 

Un objectif fiscal : diminuer la base taxable de l' Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), mais également diminuer l'mpôt sur le revenu en diminuant par exemple les revenus fonciers. C’est l’usufruitier qui perçoit les loyers  dans le cas où il abandonne son droit sur ces biens il n’en perçoit plus les fruits.

Fiscalité

L’article 1133 du CGI prévoit qu’au décès de l’usufruitier la réunification de la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire se fait en franchise de droits. 

L'abandon d'usufruit est assimilée à une libéralité, et imposé comme tel. 

L’acte abdicatif unilatéral d’usufruit, lui, n’est pas en soit fiscalisé aux droits de mutation à titre gratuit.

Si l’abandon se fait sans aucune intention libérale sous-jacente, celui-ci ne sera assujetti qu’à un droit de 125 € , ainsi que d’une taxe de publicité foncière sur la valeur de l’usufruit. 

Attention cependant à bien qualifier la renonciation :  

« Les renonciations à usufruit purement extinctives ou abdicatives sont assujetties au droit fixe prévu à l’article 680 du code général des impôts (CGI). Toutefois, les droits de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux deviennent exigibles, si le nu-propriétaire entre en jouissance du droit abandonné par l’usufruitier. En outre, la renonciation à un usufruit peut s’analyser en une donation, si elle révèle clairement l’intention du renonçant de consentir une libéralité au nu-propriétaire. A cet égard, il est précisé́ que l’acceptation peut être tacite. Ainsi, par exemple, il a été jugé que le nu-propriétaire, en percevant les loyers, avait manifesté son acceptation de l’usufruit. Il résulte de ces précisions que les situations doivent être appréciées au cas par cas et que l’administration peut rétablir le véritable caractère des actes. Au regard des éléments exposés dans la question posée, la requalification de la renonciation à usufruit en donation par l’administration ne peut être exclue. »

La Cour de cassation a décelé à de nombreuses reprises l’intention libérale d’un tel acte et a prononcé la requalification en donation : 

Par exemple, elle a pu juger que la preuve de la donation est apportée (notamment l’acceptation tacite des donataires) dès lors que les nus-propriétaires ont fait figurer les titres transmis en pleine propriété dans leur déclaration d’impôts de solidarité sur la fortune et ont encaissé les revenus produits par ces titres. 

À défaut d’intention libérale prouvée, ce sont les droits de mutation à titre onéreux qui seront perçus. Les droits applicables seront fonction de la nature particulière du bien : usage commercial, rural, etc.

 

Renonciation aux loyers de l'usufruit

C'est parfois la solution retenue par l'usufruitier. Le nu-propriétaire perçoit alors les loyers de l'immeuble démembré en lieu et place de l'usufruitier sans que ce dernier ait expressément renoncé à son droit d'usufruit. 

La CAA de Lyon n'assimile pas cet abandon de loyer à une renonciation à usufruit qui constitue selon l'arrêt une libéralité imposable entre les mains du nu-propriétaire dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.

Selon l’analyse de l’administration (BOI-RFPI-BASE-10-10 no 80), en cas d’abandon du loyer par l’usufruitier au nu-propriétaire, il convient de distinguer deux situations :

  •  si l’abandon des revenus s’accompagne d’une renonciation à usufruit constatée par un acte, les loyers sont imposables entre les mains du nu-propriétaire dans la catégorie des revenus fonciers ;

 

  •  à défaut d’acte constatant la transmission de l’usufruit, l’usufruitier reste imposable sur les loyers dans la catégorie des revenus fonciers et les sommes abandonnées au profit du nu-propriétaire, qui ont le caractère de profits qui se renouvellent régulièrement, sont imposables au nom de ce dernier dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.

CAA Lyon 1-7-2021 n° 19

 

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