L'article 150 U II 1° du CGI exonère de plus-value la cession d'une résidence principale.

Plus précisément l'exonération s'applique

- aux immeubles, aux parties d'immeubles ou aux droits relatifs à ces biens qui constituent la résidence principale du cédant, c'est à dire la résidence habituelle et effective,  au jour de la cession.

 

- aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec cet immeuble (CGI, art. 150 U, II-3°) :

Le point de savoir si une chambre de bonne ou un garage constitue la dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale est une question de fait. Toutefois, il n'y a pas lieu d'écarter la notion de dépendance immédiate et nécessaire :

- pour les garages situés à une distance inférieure à 1 km de la résidence principale ;

- pour les chambres de bonnes situées dans le même immeuble que la résidence principale. Si tel n'est pas le cas, la cession de la chambre est traitée comme une cession ordinaire. Il s'agit toutefois d'une présomption simple susceptible de preuve contraire. En outre, si la chambre de bonne peut être regardée comme une extension de la résidence principale, il n'y a plus lieu de faire application des critères liés à la dépendance : c'est au regard de la notion d'unité d'habitation qu'il convient d'apprécier si la cession de l'ensemble immobilier peut bénéficier de l'exonération.

Pour être exonérées, les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence exonérée doivent former avec elle un tout indissociable et, par conséquent, être cédées en même temps que celle-ci. La circonstance que la vente soit réalisée auprès d'acquéreurs distincts ne fait pas obstacle au bénéfice de l'exonération toutes conditions étant par ailleurs remplies.

Ainsi, l'exonération s'applique aux garages ou aux chambres de bonnes qui sont considérés comme des dépendances immédiates et nécessaires du logement même dans l'hypothèse où l'acquéreur du garage ou de la chambre est différent de celui de la maison d'habitation. Dans cette situation, il est admis de réputer la condition de cession simultanée satisfaite lorsque les cessions interviennent dans un délai normal.

 

 

A. Résidence habituelle et effective

 

Résidence habituelle : c'est lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année.

Dans le cas où le contribuable réside six mois de l’année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l’intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d’habitation.

 

Résidence effective : une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération. Lorsqu’un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence.

L’immeuble devant être occupé, il ne peut donc être ni loué ni prêté, même à un membre de la famille. En cas de location, peut importe qu’il constitue la résidence principale du locataire.

L’exonération est exclue si le logement n’est pas la résidence principe du cédant au jour de la cession, même s’il a été antérieurement la résidence principale du cédant. c’est aussi le cas lorsque le cédant réoccupe le logement juste avant la vente pour les besoins de cette dernière.

 

Durée minimum d'occupation de la résidence principale :

Des durées d’occupation très courtes, comprises entre six et onze mois, ont ainsi été admises (CAA Paris 21-02-2018 n° 17PA00527 : RJF 6/18 n° 625 ; CAA Douai  04-12-2019 n° 18DA00503 ; CAA Paris 13-06-2019 n° 18PA01605), sous réserve que l'occupation ne soit pas de pure convenance;

Par un arrêt de la CAA de Lyon du 19-8-2021 n°19LYO1966, la cour a considéré qu'un immeuble occupé quatre mois peut-être qualifié de résidence principale. Au cas particulier pour la cour :

Malgré une consommation d’électricité très faible sur la période, la Cour constate une consommation d’eau cohérente avec la composition de la famille occupant le logement, comparable à celle qu’elle avait dans son précédent logement. Elle relève également que cette famille n’a pas disposé d’un autre logement au cours de la période en cause. La circonstance qu’un compromis de vente de cet immeuble ait été signé dès novembre 2013 (l'immeuble est occupé depuis début novembre 2013) est sans incidence sur la réalité de l’occupation.

 

Titulaire d’un logement de fonction : lorsqu’un des époux est titulaire d’un logement de fonction, ce logement constitue, en principe, sa résidence principale.

Toutefois, lorsque le conjoint et les enfants du titulaire du logement de fonction résident effectivement et en permanence dans une autre habitation, cette dernière peut être considérée comme constituant l’habitation principale du foyer.

Il s'agit de questions de fait que l’administration doit apprécier strictement, sous le contrôle du juge de l’impôt.

 

B. Immeuble affecté pour partie à l’usage professionnel

Seule la partie affectée à l’usage d’habitation peut bénéficier et constituant la résidence principale du cédant peut bénéficier de l’exonération de la plus-value

L’exonération peut s’appliquer à la totalité en cas de domiciliation commerciale d’une entreprise dans un immeuble totalement affecté à l’habitation ou si l’activité professionnelle ne nécessite ni locaux ni matériels professionnels spécifiques.

 

C. Résidence principale et démembrement

 Lorsque le démembrement est réalisé à l’occasion de la cession, il ne remet pas en cause l’exonération de la plus-value pour résidence principale du cédant qui en était alors plein propriétaire.

SI le démembrement est antérieur à la cession : cession de l’usufruit de l’immeuble et/ou de la nue-propriété

- Si l’usufruitier occupe seul les locaux : Seule sa quote-part sera exonérée , le nu-propriétaire non habitant ne bénéficiant d’aucune exonération à ce titre (l’immeuble n’est pas la résidence principale du nu-propriétaire cédant)

- Si l'usufruitier et le nu-propriétaire résident dans l’immeuble : La plus-value est exonérée, sauf s’ils se répartissent la jouissance des locaux. Dans ce cas, la plus-value est exonérée pour chacun à hauteur d’un prorata de la surface occupée dans le bien.

 

D. Détention de la propriété

La détention peut-être directe ou via une société de personnes. Les sociétés article 8 à 8 ter sont des sociétés translucide de type SCI. Le résultat est déterminé pour l'entreprise puis répartit chez les associés au prorata de leurs droits. Les sociétés 1655 ter sont totalement transparentes, sans détermination propre du résultat.

- Si l’immeuble cédé est détenu via une société art 8 à 8ter : 

L’exonération lors de la cession de l’immeuble est acquise à hauteur de la quote-part (ou de la fraction occupée) de l’immeuble occupé à titre principal et gratuit, en droit ou en fait par l’associé de la société  dont c'est la résidence principale.

Cette exonération peut également être appliquée à l'associé d'une société dont les bénéfices sont imposés au nom des associés et dont le siège est situé dans un État membre de l'Union européenne ou État partie à l'accord sur l'Espace économique européen autre que la France,  lorsque cet associé occupe, à titre de résidence principale, un immeuble ou une partie d'immeuble appartenant à cette société et que celle-ci met, en droit ou en fait, gratuitement à sa disposition.

S'agissant de la cession de titres de sociétés, il est rappelé que seule la cession des titres de sociétés à prépondérance immobilière établies en France est, en principe, soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. La cession par une personne physique résident de France de titres de sociétés dont le siège est établi hors de France relève, en principe, du régime des plus-values sur cessions de valeurs mobilières, droits sociaux et titres assimilés.

Il est toutefois admis que la plus-value réalisée à l'occasion de la cession de titres d'une société établie hors de France et dont les bénéfices sont imposés au nom des associés puisse bénéficier du régime d'imposition des plus-values immobilières lorsque :

- la prépondérance immobilière de cette société est établie, selon les conditions prévues au I de l'article 150 UB du CGI ;

- et que le siège de la société est situé dans un État membre de l'Union européenne ou État partie à l'accord sur l'Espace économique européen

 

- Si l'immeuble cédé est détenu via une société transparente (article 1655 ter)

L'exonération s'applique à la plus-value réalisée lors de la cession d'un immeuble appartenant à une société immobilière dotée de la transparence fiscale (CGI, art. 1655 ter), toutes conditions étant par ailleurs remplies.

 

Doc : BOFIP-RFPI-PVI -10-40-10