Aux termes de l’article 965 du code général des impôts (CGI), sous réserve des exonérations prévues par la loi, l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est constituée par la valeur nette des actifs imposables appartenant, au 1er janvier de l’année d’imposition, au redevable et aux membres de son foyer fiscal.

10

Pour l'application de cette règle, l'article 974 du CGI détermine les dettes qui sont admises, en totalité ou en partie, en déduction du patrimoine immobilier imposable. Sont ainsi déductibles, dans les conditions fixées à cet article, les dettes, existantes au 1er janvier de l'année d'imposition, contractées par l'une des personnes membres du foyer fiscal et effectivement supportées par celle-ci, afférentes à des actifs imposables et, le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable.

En outre, il résulte du premier alinéa du I de l’article 973 du CGI, qui dispose que la valeur des actifs mentionnés à l’article 965 du CGI est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès sous réserve des dispositions particulières propres à l’IFI, et de l'article 981 du CGI qui prévoit que l'IFI est contrôlé sauf dispositions contraires comme en matière de droits d'enregistrement, que les règles de l’article 768 du CGI à l’article 774 du CGI relatives aux déductions de dettes, et notamment au contrôle de leurs conditions de déductibilité, doivent par ailleurs être respectées.

La loi apporte à cet égard un certain nombre de précisions spécifiques à l’IFI en précisant notamment la nature des dettes déductibles, les modalités particulières d’imputation applicables à certaines d’entre elles et certaines exclusions de principe.

Remarque : Concernant la question de la valorisation des parts ou actions détenues par le redevable à hauteur de leur fraction représentative d'actifs immobiliers et de la non prise en compte de certaines dettes contractées par les sociétés ou organismes concernés, il convient de se reporter au BOI-PAT-IFI-20-30-30.

Enfin, aux termes du IV de l’article 974 du CGI, un plafond de dettes admises en déduction est prévu pour les patrimoines imposables les plus importants.

 

I - les conditions de déductibilité applicables à la généralité des dettes (section 1, BOI-PAT-IFI-20-40-10) ;

 

En application des dispositions du I de l'article 974 du code général des impôts (CGI), seules sont déductibles de la valeur des biens ou droits immobiliers et de la fraction imposable des parts ou actions taxables, les dettes existantes au 1er janvier de l'année d'imposition contractées par l'une des personnes composant le foyer fiscal au sens du 1° de l’article 965 du CGI et effectivement supportées par celle-ci, lorsqu’elles correspondent à certaines dépenses afférentes à des actifs imposables et, le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable.

 

Pour être déductibles, les dettes doivent donc :

- exister au 1er  janvier de l'année d'imposition ;

- être à la charge personnelle du redevable ou de l'une des personnes constituant son foyer fiscal ;

- être afférentes à certaines dépenses engagées pour les besoins d’un actif taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;

- être justifiées par tous modes de preuve compatibles avec la procédure écrite.

Par ailleurs, en application du IV de l’article 974 du CGI, le montant total des dettes déductibles fait l’objet d’une mesure de plafonnement.

 

I. Existence de la dette au 1er janvier de l'année d'imposition

A. Principes

 

Cette condition s'oppose à la déduction des dettes qui prennent naissance après la date du fait générateur de l'impôt.

Il n'est pas nécessaire que les dettes soient liquides pour être déductibles. Il suffit qu'elles existent dans leur principe, encore que leur montant ne soit pas arrêté, mais la déduction ne peut être opérée que lorsque ce montant est connu. S'il ne l'est pas lors du dépôt de la déclaration à souscrire au titre de l'IFI, la dette ne peut être déduite. Elle ne pourra l'être que postérieurement, par voie de réclamation.

 

Les dettes dont l'existence est incertaine ne sont pas déductibles. Il en est ainsi des dettes soumises à une condition suspensive ou des dettes litigieuses.

 

Par ailleurs, un engagement de cautionnement ou une hypothèque donnée par un redevable sur l'un de ses actifs imposables ne peut être inscrit au passif de son patrimoine imposable à l'IFI au titre d’une année que dans la mesure où il justifie de la mise en jeu de son engagement au 1er janvier de l’année considérée.

Ainsi, jusqu’à la défaillance du débiteur principal et la demande en paiement exercée par le créancier, le redevable n’est tenu que d’une obligation éventuelle. La dette éventuelle n’est donc pas déductible.

Remarque : Le dépôt de garantie reçu par le propriétaire de son locataire, que le premier doit restituer au second au terme du bail et constitue ainsi une dette, n'est pas déductible du patrimoine imposable à l'IFI dès lors qu'il ne figure pas dans l'énumération limitative des dettes déductibles fixée au I de l'article 974 du CGI.

 

 

B. Application

1. Cotisations d'impôts déductibles

 

L'application des règles précitées à un impôt annuel étant de nature à soulever des difficultés, notamment au titre des cotisations d'impôts déductibles (cf. III-B-4 § 210), il est admis que les dettes de cette nature dont le fait générateur se situe au plus tard au 1er janvier de l'année d'imposition (impôt sur la fortune immobilière, taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties,...) soient déduites même si, s'agissant des impôts donnant lieu à l'émission de rôle, les avis d'imposition correspondants ne sont pas parvenus au redevable à la date à laquelle doit être souscrite la déclaration établie au titre de l'IFI.

En pratique, dans cette situation, le redevable retranche de son patrimoine imposable une somme équivalente aux impôts de la nature de ceux dont la déduction est autorisée en application du 4° du I de l'article 974 du CGI (cf. III-B-4 § 210 ) et dont il a été redevable l'année précédant celle de l'imposition.

Bien entendu, s'agissant notamment de ceux des impôts locaux qui sont admis en déduction en application du 4° de l'article 974 du CGI, cette règle ne s'applique que si le redevable demeure, au 1er janvier de l'année d'imposition, propriétaire des biens pour lesquels la déduction est opérée.

Lorsque, après le dépôt de la déclaration, l'impôt réellement dû est connu, le redevable procède à la régularisation en déduisant le complément d'impôt dû en sus de la somme déduite, ou en ajoutant à la base taxable les sommes qui auraient été déduites en trop.

Cette régularisation est opérée sur le patrimoine déclaré au 1er janvier de l'année suivant celle au cours de laquelle l'impôt réellement dû a été connu.

Exemple : Soit un redevable dont la taxe foncière et le patrimoine imposable à l'IFI évoluent de la façon suivante:

Année

N

N+1

N+2

N+3

N+4

Taxe foncière (TF) avis d'imposition reçu le 15 octobre

300

360

450

390

390

Patrimoine imposable à l'IFI avant déduction de la dette de TF au 1er janvier de l'année d'imposition

-

2 000 000

2 500 000

2 600 000

2 800 000

TF déductible

 

- 300 (1)

- 360 (2)

- 450 (3)

- 390 (4)

Patrimoine imposable après déduction d’impôt

-

1 999 700

2 499 640

2 599 550

2 799 610

IFI sur 5 années

(1) Cotisation N dès lors qu'à date de dépôt de la déclaration au titre de l'impôt sur la fortune immobilière, l’avis d'imposition de l’année N+1 n’est pas parvenu aux intéressés.

(2) Cotisation N+1 et régularisation au titre de la somme déduite en N+1 (300 au lieu de 360).

(3) Cotisation N+2 et régularisation au titre de la somme déduite en N+2 (360 au lieu de 450).

(4) Cotisation N+3 et régularisation au titre de la somme déduite en N+3 (450 au lieu de 390).

 

Toutefois, le redevable qui estime être en mesure de calculer lui-même exactement le montant de l'impôt réellement dû est fondé, sous sa responsabilité, à substituer ce montant à la somme déterminée selon la règle pratique énoncée ci-dessus.

 

Par ailleurs, conformément aux principes applicables en matière de droits de mutation par décès, les amendes, majorations et intérêts de retard afférentes aux impositions déductibles sont elles-mêmes déductibles de l'actif imposable, dans la limite des dispositions de l'article 1736 du CGI, dans les mêmes conditions.

 

a. Cas des rappels d’imposition

Lorsqu'une dette fiscale (droits et pénalités) naît d'une procédure de contrôle, son existence peut être incertaine lorsqu'elle est contestée par le redevable. Dans ce cas, la déduction doit être refusée aussi longtemps que la dette est litigieuse.

Par contre, lorsque la dette n'est pas ou plus contestée, elle peut être considérée comme certaine dès l'acceptation du redressement, quelle que soit la date d'émission de l'imposition complémentaire.

Sont ainsi transposables à l'IFI trois arrêts de la Cour de cassation qui confirmaient la doctrine administrative applicable en matière d'impôt de la solidarité sur la fortune (ISF) :

Une dette fiscale établie à la suite d’une procédure de contrôle est incertaine lorsqu’elle est contestée par le redevable, de sorte qu’elle ne peut être déduite aussi longtemps qu’elle reste litigieuse (Cass. com., 13 janvier 1998, n° 96-10352).

Pour être inscrite au passif du patrimoine soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune, une dette doit être certaine dans son existence au 1er janvier de l’année considérée, ce qui postule qu’elle ne peut l’être en cas de litige ou de contestation (Cass. com., 13 janvier 1998, n° 96-10439).

La Cour de cassation précise qu’une dette fiscale révélée au contribuable par une procédure de contrôle - et non contestée - est certaine dans son existence à compter du fait générateur de l’impôt à l’origine du rappel notifié et peut, à partir de cette date, être déduite au passif de l’ISF correspondant (Cass. com., 6 octobre 1998, n° 96-20849).

Observations : Une dette fiscale demeure litigieuse tant que n’est pas intervenue, soit une décision d’abandon de la rectification par l’administration ou de la contestation par le redevable, soit une décision de justice irrévocable, c’est-à-dire non susceptible de recours ou pour laquelle le délai de recours est expiré.

 

b. Précision concernant l’impôt sur la fortune immobilière

En ce qui concerne la déduction de l'IFI lui-même, le redevable peut déduire de son patrimoine la somme obtenue :

- en appliquant le tarif de l'impôt au montant net de son patrimoine, compte non tenu de l'impôt dû au titre de l'IFI ;

- et en retranchant de ce résultat, le cas échéant, les impôts dont les caractéristiques sont similaires à celles de l'impôt sur la fortune immobilière acquittés à l'étranger au titre des actifs imposables situés hors de France.

Bien entendu, il n'y a pas lieu de tenir compte des impôts payés hors de France qui ne se rattachent pas à un actif effectivement imposé à l'IFI. Il en est ainsi, par exemple, de l'impôt sur la fortune versé à l'étranger au titre d'actifs professionnels exonérés.

 

- - -

Exemple : Un redevable possède au 1er janvier 2018 un patrimoine immobilier d'une valeur vénale nette, avant déduction de l'IFI, de 8 M €. Ce patrimoine est constitué en totalité d'actifs imposables. Certains de ces biens étant situés à l'étranger, le redevable a acquitté en avril 2018 pour 5 000 € d'impôts sur la fortune étrangers imputables.

 

1 - Montant théorique de l'impôt dû sur la valeur du patrimoine avant déduction de l'impôt sur la fortune immobilière (CGI, art. 977) :

- fraction du patrimoine comprise entre 800 000 € et inférieure ou égale 1 300 000 € x 0,5 % = 2 500 € [(1 300 000 - 800 000) x 0,50 %]

- fraction du patrimoine comprise entre 1 300 000 € et inférieure ou égale 2 570 000 € x 0,7% = 8 890 € [( 2 570 000 - 1 300 000) x 0,70 %]

- fraction du patrimoine comprise entre 2 570 000 € et inférieure ou égale 5 000 000 € x 1 % = 24 300 € [(5 000 000 - 2 570 000) x 1 %]

- fraction du patrimoine comprise entre 5 000 000 € et inférieure ou égale 10 000 000 € x 1,25 % = 37 500 € [(8 000 000 - 5 000 000) x 0,50 %]

Soit un montant total d'IFI brut : 73 190 €

 

2 - Le montant théorique de l'impôt sur la fortune immobilière est égal à :

73 190 € - 5 000 € (impôts étrangers imputables) = 68 190 €.

3 - La valeur nette du patrimoine imposable est de :

8 000 000 € - 68 190 € = 7 931 810 €.

4 - L'impôt exigible est égal à : 72 338 €.

5 - L'impôt à payer est égal à : 72 338 € - 5 000 € = 67 338 €

 - - -

 

2. Prêt afférent à des actifs imposables

Sous réserve des dispositions prévues aux II et III de l'article 974 du CGI, lorsque des biens ou droits immobiliers ou des parts ou actions de sociétés ou d'organismes représentatives de ces mêmes biens ou droits sont acquis moyennant un emprunt, est déductible au titre de l'IFI :

- le capital restant dû au 1er janvier de l'année d'imposition ;

- les intérêts échus et non payés au 1er janvier ;

- les intérêts courus au 1er janvier.

Si l'emprunt est indexé, le capital restant dû est calculé en tenant compte de l'index au 1er janvier de l'année d'imposition.

 

 

3. Actifs imposables acquis moyennant le versement d'une rente viagère

Dans le cas de l'acquisition d'un actif imposable moyennant le versement d'une rente viagère, il convient de déclarer cet actif pour sa valeur vénale réelle et de déduire, le cas échéant à proportion de la fraction de cette valeur imposable, le montant de la rente due au 1er janvier de l'année d'imposition pour sa valeur en capital d'après l'âge du crédirentier, les conditions relatives à la déductibilité des dettes étant supposées par ailleurs remplies.

 

II. Dette à la charge personnelle du redevable

Seules les dettes qui sont à la charge personnelle du redevable sont déductibles.

 

A. Dette d'un membre du foyer fiscal

 Pour les personnes mariées soumises à imposition commune, partenaires liés par un pacte civil de solidarité défini à l'article 515-1 du code civil (PACS) ou vivant en concubinage notoire, la déclaration à souscrire comprenant les actifs imposables des époux, partenaires liés par un  PACS ou concubins notoires et ceux des enfants mineurs dont l'un ou l'autre a l'administration légale des biens, les dettes admises en déduction s'entendent, bien évidemment, de celles qui sont à la charge des époux, partenaires liés par un  PACS ou concubins notoires et des enfants mineurs dont ils ont l'administration légale des biens.

Remarque 1 : Pour plus de précisions sur la notion de foyer fiscal, il convient de se reporter au BOI-PAT-IFI-20-10.

Remarque 2 : En cas de rattachement par moitié des actifs imposables appartenant aux enfants mineurs dans les conditions visées au BOI-PAT-IFI-20-10 au IV-A § 130 et suivants, les dettes se rapportant à ces biens sont déductibles dans la même proportion.

 

 

B. Dette dans le cadre d'un démembrement de propriété

Lorsqu'un redevable se trouve attributaire de l'usufruit de certains biens dont il doit, en application de l'article 968 du CGI (BOI-PAT-IFI-20-30-10), déclarer le pleine propriété à l'IFI, il ne peut déduire que sa quote-part des droits de succession (ainsi que, le cas échéant, celle de ses enfants mineurs dont il a l'administration légale des biens).

En effet, seuls les droits exigibles sur la fraction d'hérédité qu'il a reçue sont à sa charge personnelle.

Ce principe a été confirmé par la Cour de cassation (Cass.com., 18 mai 2005, n° 03-14511).

Cet arrêt rendu en matière d'ISF est transposable à l'IFI, l'article 968 du CGI reprenant les principes d'imposition applicables à l'ISF.

Inversement, les droits de succession dus par le nu-propriétaire constituent pour lui une dette à sa charge personnelle. Il pourra donc déduire de son patrimoine imposable le montant des droits dont le paiement a été différé et, le cas échéant, les intérêts échus et non payés au 1er janvier de l’année d’imposition ainsi que les intérêts courus à cette même date. Il est cependant fait remarquer que cette déduction ne pourra, conformément aux principes généraux de déductibilité des dettes (cf. III-A  § 150 à 170), être effectué qu’à proportion de la fraction de la valeur imposable de l’actif dont il a hérité. 

 

III. Liste des dettes admises en déduction

 

A. Dispositions communes

Aux termes de la loi, seules les dettes afférentes aux dépenses visées aux 1° à 5° du I de l'article 974 du CGI sont déductibles pour le calcul de l’assiette imposable à l’IFI.

Pour être admise en déduction, la somme empruntée doit donc avoir été effectivement utilisée pour la réalisation de ces dépenses limitativement énumérées. Quelles que soient les mentions du contrat de prêt, le contribuable doit donc être en mesure de démontrer que les sommes en cause, déduites de l'actif immobilier imposable, ont été exclusivement affectées à ces dépenses.

Il résulte du caractère limitatif de l'énumération des dettes déductibles que ne sont pas déductibles, notamment, les dettes résultant d'un divorce (pensions alimentaires, etc.).

 

En outre, ces dettes ne sont admises en déduction qu'à hauteur de la fraction de leur montant qui sert à financer des dépenses affectées à des actifs imposables pour le redevable, quel que soit le fondement sur lequel l'actif n'est pas soumis à l'IFI (exclusion d’assiette, exonération totale de l’article 975 du CGI, exonérations totales ou partielles de l’article 976 du CGI, nue propriété non imposable en application du premier alinéa de l'article 968 du CGI).

Une dette servant à financer une dépense affectée à un actif totalement exonéré ou non imposable n’est donc jamais déductible. Par exemple, celles qui se rapportent à des biens démembrés compris en pleine propriété dans le patrimoine imposable à l'IFI de l'usufruitier, ne sont pas déductibles pour le nu-propriétaire, de même que celles qui se rapportent à des actifs professionnels exonérés du redevable.

En cas d’imposition partielle d’un actif, la dette finançant une dépense éligible affectée à cet actif n’est admise en déduction qu’à proportion de la fraction de la valeur de l’actif qui est imposable.

Il est toutefois admis que les dettes admises en déduction qui sont afférentes à la résidence principale occupée par son propriétaire, dont la valeur vénale réelle bénéficie d’un abattement légal de 30 % (CGI, art. 973, I), soient déductibles à concurrence de leur montant total sans pouvoir toutefois excéder la valeur imposable de la résidence principale (soit 70 % de la valeur vénale réelle).

Exemple : Un redevable a acquis sa résidence principale d'une valeur vénale réelle de 4 M € en partie par la souscription d'un emprunt d'une valeur de 2 M €. Il paye une taxe foncière de 10 000 €. La valeur imposable de la résidence principale est de 2,8 M € au titre de l'IFI après application de l'abattement légal de 30 %. Dès lors que le montant des dettes n'excède pas celui de la valeur imposable de sa résidence, le redevable peut intégralement déduire le montant de ces dettes.

 

Est déductible la dette résultant d’un rachat de prêt par un établissement bancaire lorsque la dette correspondant au prêt racheté était elle-même déductible.

 

B. Liste des dépenses ouvrant droit à déduction des dettes

 

1. Dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers

Le 1° du I de l'article 974 du CGI autorise la déduction des dettes afférentes aux dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers imposables au sens du 1° de l’article 965 du CGI.

Sont compris dans ces dépenses non seulement le prix d'acquisition lui-même mais également les frais d'acquisition effectivement supportés par le redevable tels que frais d'acte et de déclaration (y compris les honoraires du notaire) ainsi que les droits d'enregistrement y afférents, sous réserve des précisions apportées au I-A § 10 et suivants.

 

2. Dépenses de réparation et d'entretien

Conformément au 2° du I de l'article 974 du CGI, sont admises en déduction les dettes afférentes à :

- des dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ;

- ces mêmes dépenses supportées par le propriétaire pour le compte du locataire dont il n'a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année du départ du locataire.

Les dépenses de réparation et d'entretien s'entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.

Les dépenses d'entretien s'apparentent généralement aux dépenses de maintien en l'état de l'immeuble et les dépenses de réparation à celles dépassant les opérations courantes d'entretien et qui consistent en la remise en état, la réfection ou le remplacement d'équipements essentiels pour maintenir l'immeuble en mesure d'être utilisé conformément à sa destination.

 

3. Dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement

Les dettes afférentes à des dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement sont admises en déduction en application du 3° du I de l'article 974 du CGI.

Les dépenses d'amélioration s'entendent, de manière générale, de celles qui ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.

Les dépenses de construction, reconstruction ou d'agrandissement s'entendent notamment de celles qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.

 

4. Impositions dues à raison des propriétés imposables

Conformément au 4° du I de l'article 974 du CGI, les dettes afférentes aux impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant, dues à raison desdites propriétés sont déductibles de la valeur des biens ou droits immobiliers imposables.

Sont ainsi déductibles les impositions qui sont dues à raison de la simple détention de la propriété des biens ou droits immobiliers imposables telles que notamment la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe foncière sur les propriétés non bâties, la taxe additionnelle à la taxe foncière sur les propriétés non bâties, les droits de mutation à titre gratuit afférents à des actifs imposables à l'IFI et l'impôt sur la fortune immobilière.

En revanche, la taxe d'habitation (TH) par exemple n'est pas admise en déduction dès lors qu’elle est due à raison de l’occupation du bien.

Ne sont pas non plus déductibles les impositions dues à raison des revenus générés par les biens ou droits immobiliers imposables quelle que soit la nature des revenus en cause (bénéfices industriels et commerciaux (BIC), recettes imposables dans la catégorie des revenus fonciers, bénéfices agricoles, etc.) ainsi que celle des impositions (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, ect.).

Ces impositions trouvent en effet leur origine dans le revenu perçu et non dans la propriété de l’immeuble elle-même.

 

5. Dépenses d'acquisition des parts ou actions de sociétés ou d'organismes imposables

Les dettes afférentes aux dépenses d'acquisition des parts ou actions de sociétés ou d'organismes imposables au sens du 2° de l'article 965 du CGI sont déductibles au prorata de la fraction imposable de la valeur de ces parts ou actions.

 

IV. Justification de la dette par tous modes de preuve compatibles avec la procédure écrite

 

L'IFI étant contrôlé comme en matière de droits d’enregistrement (CGI, art. 981), l’existence de la dette doit être prouvée par les modes de preuve compatibles avec la procédure écrite, c'est-à-dire par des actes ou écrits ou encore par des présomptions suffisamment graves, précises et concordantes. Mais la preuve par témoignage est exclue.

Toute dette constatée par acte authentique et non échue au 1er janvier de l'année d'imposition ne peut être écartée par l'administration tant que celle-ci n'a pas fait juger qu'elle n’avait pas d’existence réelle (livre des procédures fiscales (LPF), art. L. 20, al. 4).

Les dettes, dont la déduction est demandée, sont détaillées, article par article, dans l'annexe jointe à la déclaration d'impôt sur la fortune immobilière (BOI-PAT-IFI-50-10-20).

Pour les dettes résultant d'actes authentiques, les redevables indiquent, soit la date de l'acte, le nom et la résidence de l'officier public qui l'a reçu, soit la date de la décision judiciaire et la juridiction dont elle émane.

En ce qui concerne les autres dettes, les redevables doivent présenter, à la demande du service, les titres, actes ou écrits que le créancier ne peut, sous peine de dommages intérêts, se refuser à communiquer contre reçu.

Comme en matière de droits de mutation par décès, l'administration a la faculté d'exiger du créancier une attestation certifiant l'existence de la dette (LPF, art. L. 20).

Les directives données sur ces différents points au BOI-ENR-DMTG-10-40-20-10 en ce qui concerne la déduction du passif successoral sont directement applicables à l'IFI.

 

Par ailleurs, la loi ne fait pas de distinction entre les dettes civiles et commerciales.

La preuve des dettes commerciales est apportée conformément aux règles du droit commercial. Elle peut résulter de la correspondance commerciale, des livres de commerce ou de leur copie collationnée.

La Cour de cassation (Cass. com., 31 janvier 2006, n°04-15259) a rappelé (troisième moyen du pourvoi) qu'en application de l'article 768 du CGI et de l'article  885 D du CGI, les dettes déductibles de l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune étaient les dettes à la charge personnelle du redevable et précisé que n'est pas déductible le résultat négatif net de la société dont le redevable est le dirigeant, dès lors qu'il n'a pas établi qu'il était personnellement tenu d'y contribuer à la date du fait générateur.

Cet arrêt rendu en matière d'ISF est transposable à l'IFI.

 

 

V. Plafonnement des dettes

 

A. Modalités d’application

 Conformément aux dispositions du IV de l'article 974 du CGI, lorsque la valeur vénale du patrimoine imposable est supérieure à 5 millions d'euros et que le montant total des dettes admises en déduction au titre d'une même année d'imposition excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n'est déductible qu'à hauteur de 50 % de l’excédent.

 

Le patrimoine imposable s'entend de l'assiette brute, c'est-à-dire constituée de la valeur vénale de l'ensemble des biens ou droits immobiliers imposables ainsi que de celle des parts ou actions de sociétés ou d'organismes retenue à hauteur de la fraction de cette valeur représentative de biens ou droits immobiliers imposables et avant déduction des dettes du redevable y afférentes.

 

Seules les dettes du redevable, admises en déduction en application des I à III de l'article 974 du CGI, sont concernées par cette mesure de plafonnement.

 

Exemple :

Soit un redevable détenant un patrimoine immobilier d'une valeur vénale réelle de 6 M€ imposable qu'il a acquis avec un emprunt d'un montant actualisé de 5,5 M €.

Le plafond de dette admis en déduction au regard du patrimoine imposable est de : 6 M€ x 60 % = 3,6 M €

Le montant de dettes excédant le seuil admis en déduction est donc de : 50 % (5,5 M€ - 3,6 M€) = 950 000 €

Le redevable peut déduire un montant total de dettes de 950 000 € + 3 600 000 € = 4,55 M€

 

B. Clause de sauvegarde

Conformément au dernier alinéa du IV de l'article 974 du CGI, ne sont pas retenues pour le calcul du plafonnement les dettes dont le redevable justifie qu'elles n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.

De telles dettes sont donc déductibles dans les conditions de droit commun.

 

La notion d’objectif principalement fiscal est plus large que la notion de but exclusivement fiscal au sens de l’article L. 64 du LPF, relatif à la répression de l’abus de droit fiscal BOI-CF-IOR-30).

Pour plus de précisions sur cette notion, il convient de se reporter aux précisions apportées au BOI-PAT-IFI-20-30-30.

 

Aux termes de la loi, c'est au redevable de justifier du caractère non principalement fiscal de la dette.

 

 

II - les dettes dont la déduction est soumise à des modalités d’imputation spécifiques (section 2, BOI-PAT-IFI-20-40-20) ;

 

Aux termes du II de l’article 974 du code général des impôts (CGI), certaines dettes sont soumises à des modalités particulières d’imputation.

La loi a entendu limiter les réductions injustifiées de l'assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) en prévoyant des modalités particulières de déduction des dettes dont le terme est spécifique.

Sont ainsi visés les contrats de prêts dits in fine, qui constituent des prêts dont le capital est remboursé seulement à l’issue du contrat de prêt et les contrats de prêt sans terme, c’est-à-dire pour lesquels aucun terme n’est prévu pour le remboursement du capital.

Remarque : Ces dispositions s'appliquent également aux dettes correspondant à des contrats de prêts in fine ou sans terme en cours au 1er janvier 2018. Dans ce cas de figure, il convient de tenir compte, pour les calculs exposés ci-après aux I § 20 et 30 et II § 40, de la durée écoulée antérieurement au 1er janvier 2018.

 

I. Contrats de prêts à terme

La loi prévoit que les dettes correspondant à des prêts prévoyant le remboursement de l’intégralité du capital au terme du contrat contractés pour l'achat d'un actif imposable font l’objet d’une déduction dégressive sur la durée du contrat.

De telles dettes sont ainsi déductibles chaque année à hauteur du montant total de l'emprunt diminué d'une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d'années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d'années total de l'emprunt.

Par simplification, il est admis pour ce calcul que les années commencées et non achevées ne sont pas prises en compte.

 

Exemple :

Soit un prêt à terme d'un montant de 1 M € souscrit le 30 juin 2018 afin d'acquérir un bien immobilier imposable. Le remboursement du capital est prévu en juin 2033 soit au bout de 15 ans.

Au titre de l’IFI 2019, la dette sera déductible pour la première fois à l’IFI pour son montant total. En effet, au 1er janvier 2019, date du fait générateur de l’impôt, aucune année pleine ne s’est encore écoulée.

Au titre de l’IFI 2020, elle ne sera, par contre, plus admise en déduction qu’à hauteur de :
1 000 000 - (1 000 000 x 1/15) = 933 333 €.

Le montant déductible ira ensuite décroissant jusqu’à l’IFI 2033 qui sera la dernière année où la dette sera déductible à hauteur de seulement : 1 000 000 - (1 000 000 x 14 / 15) = 66 667 €.

 

II. Contrats de prêts sans terme

Les dettes mentionnées au I de l'article 974 du CGI correspondant à des prêts contractés pour l'achat d'un actif imposable ne prévoyant pas de terme pour le remboursement du capital, sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l'emprunt diminué d'une somme égale à un vingtième de ce montant par année écoulée depuis le versement du prêt.

Les contrats de prêt sans terme sont donc traités comme des contrats de prêt avec un terme de 20 ans et un remboursement linéaire.

Pour ce calcul, il n'y a lieu de tenir compte que des années écoulées depuis le versement du prêt. Ainsi, les années commencées et non achevées ne sont pas prises en compte.

 

 

III - les dettes dont la déduction n’est pas autorisée (section 3, BOI-PAT-IFI-20-40-30).

Par détermination de la loi (code général des impôts (CGI), art. 974, III), une liste limitative de dettes, considérées en raison de la qualité du prêteur, ne sont pas déductibles pour le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Par ailleurs, conformément au principe selon lequel seul le passif existant au 1er janvier de l’année d’imposition et effectivement supporté par le redevable est déductible (CGI, art. 974, I), des précisions sont apportées sur l’exclusion des dettes présumées remboursées ou fictives.

 

I. Dettes exclues en raison de la qualité du prêteur

Par exception aux I et II de l’article 974 du CGI, certaines dettes remplissant les conditions générales de déductibilité (BOI-PAT-IFI-20-40-10 et BOI-PAT-IFI-20-40-20) sont expressément exclues du droit à déduction au vu de la qualité du prêteur.

Les cas visés sont ceux où le prêt est contracté par le redevable ou l’un des membres de son foyer, directement ou indirectement, auprès d’eux-mêmes, de membres de leur cercle familial ou d’une société qu’ils contrôlent.

La loi prévoit toutefois, dans certains cas, des clauses de sauvegarde si le redevable est en mesure justifier du caractère normal du prêt.

 

A. Prêts contractés entre les membres du foyer fiscal

En application des dispositions du I et du 1° du III de l’article 974 du CGI, les prêts contractés par l’une des personnes mentionnées au 1° de l’article 965 du CGI (redevable, son conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité défini à l'article 515-1 du code civil (PACS) ou concubin notoire et enfants mineurs dont ils ont l’administration légale des biens), auprès d’une de ces mêmes personnes, ne sont pas déductibles pour le calcul de l’assiette imposable à l’IFI. Il s’agit en effet d’une forme de prêt à soi-même, au sein du groupe de personnes physiques qui constitue, en matière d'IFI, un seul et même redevable.

Remarque : Pour plus de précisions sur la notion de foyer fiscal, il convient de se reporter au BOI-PAT-IFI-20-10.

 

Il en va ainsi que les dettes en cause correspondent à des prêts contractés directement entre les personnes précitées ou indirectement par l'intermédiaire d'une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés.

 

B. Prêts contractés par le redevable auprès de son cercle familial ou d'une société ou d’un organisme qu'il contrôle seul ou conjointement avec son foyer fiscal ou son cercle familial

 

1. Prêts contractés auprès du cercle familial du redevable

Ne sont pas déductibles les dettes correspondant à des prêts contractés, directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, par l'une des personnes mentionnées au 1° de l’article 965 du CGI (cf. I-A § 20), c’est-à-dire l’un des membres du foyer fiscal, auprès d'un ascendant, descendant autres que les enfants mineurs déjà compris dans ce foyer, du frère ou de la sœur de l'une des personnes composant le foyer fiscal (CGI, art. 974- III, 2°).

 

2. Prêts contractés auprès d'une société ou d’un organisme contrôlé par le redevable seul ou conjointement avec son foyer fiscal ou son cercle familial

Ne sont pas déductibles les dettes correspondant à des prêts contractés directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés ou organismes interposés, par l'une des personnes citées au 1° de l’article 965 du CGI (cf. I-A § 20) auprès d'une société ou d’un organisme que, seul ou conjointement avec leurs ascendants, descendants, frères et sœurs, ces mêmes personnes contrôlent au sens du 2° du III de l'article 150-0 B ter du CGI (CGI, art. 974, III-3°).

 

Concernant l'appréciation de contrôle au sens de l'article 150-0 B ter du CGI, il convient de se reporter pour plus de précisions au II-A-1 § 90 du BOI-PAT-IFI-20-30-30.

 

3. Exception

Les clauses anti-abus mentionnées au I-B-1 et 2 § 40 à 60 ne s'appliquent pas si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements.

Pour plus de précisions concernant l'appréciation du caractère normal du prêt, il convient de se reporter au III-B § 260 et suivants du BOI-PAT-IFI-20-30-30.

 

Sous réserve d’en justifier, les dettes concernées sont donc déductibles dans les conditions habituelles.

 

II. Dettes présumées remboursées ou fictives

Au titre de l'IFI les dettes qui sont présumées soit remboursées, soit fictives ne sont pas déductibles.

Les dettes suivantes ne peuvent donc venir en déduction de la base imposable.

 

A. Dettes échues depuis plus de trois mois au premier jour de l'année d'imposition

De telles dettes doivent être normalement être considérées comme remboursées mais la preuve contraire peut être rapportée au moyen de l'attestation de créancier prévue à l'article L. 20 du livre des procédures fiscales (LPF). Bien entendu, l'existence de la dette doit alors être justifiée dans les conditions habituelles.

 

B. Dettes hypothécaires garanties par une inscription périmée depuis plus de trois mois au premier jour de la période d'imposition

 

Dans la mesure où elles sont échues, ces dettes doivent être considérées comme remboursées.

Si elles ne sont pas échues, elles sont déductibles sur production de l'attestation du créancier.

 

C. Dettes prescrites

Les dettes prescrites, capital et intérêts, ne sont pas déductibles.

La dette doit être prescrite au sens du droit civil ou commercial dans les différents délais prévus par le code civil et le code de commerce.

Le redevable peut établir que la prescription ayant été interrompue n'est pas acquise.