Le produit de la cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire est imposable au barème de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, revenu procuré par le bien sur lequel porte l'usufruit temporaire cédé.

Cette disposition s'applique à la première cession à titre onéreux d'un même usufruit temporaire .

Le revenu imposable est constitué par l'excédent du produit brut sur les dépenses effectuées pour l'acquisition ou la conservation du revenu.

 

I. Champ d’application

 

Qualité du cédant

La qualité du cessionnaire n’a pas d’importance ici (RM Straumann n° 18787, JO AN du 16 juillet 2013, p. 7509) contrairement à celle du cédant

 

 

Les dispositions du 5 de l'article 13 du CGI s'appliquent aux cédants fiscalement domiciliés en France ou hors de France, qu'ils soient par conséquent passibles de l'impôt sur le revenu à raison de l'ensemble de leurs revenus ou de leurs seuls revenus de source française.

 

Sont ainsi concernés :

  •  Les particuliers

- cédants personnes physiques agissant dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé ;

- cédants personnes physiques, exploitants individuels, dont les bénéfices relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices non commerciaux ou des bénéfices agricoles ;

 

  • Les associés de sociétés translucides

- les associés personnes physiques de sociétés ou groupements qui relèvent de l'article 8 du CGI, de l'article 8 bis du CGI ou de l'article 8 ter du CGI à raison de leur quote-part des bénéfices réalisés par la société et résultant notamment du produit de cession d'un usufruit temporaire (ou, si elle est supérieure sa valeur vénale).

 

Mais pas les associés de sociétés à l’IS

Les cédants passibles de l'impôt sur les sociétés sont hors du champ d'application de ces modalités d'imposition des cessions d'usufruit temporaire. Tel est le cas, par exemple, des cessions d'usufruit temporaire réalisées au profit de bailleurs sociaux par des sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés, dans le cadre du dispositif de l'usufruit locatif social prévu de l'article L. 253-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) à l'article L. 253-8 du CCH.

 

 

Opérations concernées

Les modalités d'imposition du produit de la cession d'un usufruit temporaire s'appliquent à la première cession à titre onéreux d'un même usufruit temporaire.

Sans qu'il soit tenu compte des exonérations, des sursis ou reports d'imposition, des abattements ou de toute modalité d'imposition particulière propres aux dispositions relatives aux plus-values, et ce quelle que soit la qualité du cédant (résident ou non-résident).

 

En cas de cessions d'usufruit temporaire réalisées par des non-résidents, les présentes dispositions s'appliquent sous réserve des conventions internationales qui lient la France à ses partenaires.

 

Cession à titre onéreux

Il convient d'entendre par cessions à titre onéreux toutes les transmissions qui comportent une contrepartie en faveur du cédant : ventes, échanges et apports en société, qu'il s'agisse d'un apport à une société soumise à l'impôt sur les sociétés ou à une société soumise à l'impôt sur le revenu.

 

Imposition de la première cession d’un usufruit temporaire à titre onéreux

Seule la première cession à titre onéreux d'un même usufruit temporaire est imposable selon les modalités prévues par le 5 de l'article 13 du CGI.

 

En cas de cessions successives portant sur un même usufruit temporaire, seule la première mutation à titre onéreux donne lieu à taxation suivant les dispositions précitées, les autres cessions réalisées par le nouvel usufruitier étant imposées dans les conditions de droit commun applicables aux plus-values.

 

Exemple : Le propriétaire d’un immeuble démembre la propriété de son bien. Il en conserve la nue-propriété et cède l’usufruit à un tiers pour une durée de 10 ans, au prix de 100 000 €.

A l’expiration de cette période de 10 ans, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété de son immeuble. Il peut à nouveau en céder l’usufruit pour une durée déterminée. Le prix de cession représentant les revenus futurs procurés par l’usufruit sur l’ensemble de sa durée, chacune de ces cessions sera considérée comme une première cession d’usufruit temporaire dès lors qu’il ne s’agit pas du même usufruit.

En revanche, si ce même propriétaire cède l’usufruit de son immeuble, toujours pour 10 ans et 100 000 €, et que l’acquéreur de l’usufruit cède à son tour cet usufruit pour la durée restant à courir, il s’agit de cessions successives d’un même usufruit et seule la première cession de l’usufruit est imposable selon les dispositions du 5 de l’article 13 du CGI.

 

 

Objet de la cession

La cession doit porter sur un usufruit consenti pour une durée à terme fixe.

Peu importe que l’usufruit temporaire cédé soit constitué sur un bien détenu en pleine propriété ou soit préconstitué du fait d'un démembrement antérieur,

 

Les cessions d’usufruit viager restent donc soumises aux dispositions du CGI relatives à l'imposition des plus-values.

 

Lorsque l'usufruit est cédé à une personne morale, il convient de distinguer :

- si l'usufruit est constitué sur la tête de la personne morale, c'est-à-dire qu'il est détaché de la pleine propriété du cédant : dans ce cas, la cession entre dans le champ d'application des dispositions du 5 de l'article 13 du CGI. En effet, en application de l'article 619 du code civil, la durée de cet usufruit ne pouvant excéder trente ans, cet usufruit est nécessairement consenti pour une durée fixe ;

 

Dans cette hypothèse d'un usufruit constitué sur la tête d'une personne morale, la cession de cet usufruit temporaire peut, le cas échéant, conduire au dessaisissement définitif du cédant des attributs attachés à ce droit. Tel est le cas lorsque le propriétaire cède concomitamment la nue-propriété à un second cessionnaire. Pour autant, même si dans cette situation l’usufruit n’a pas vocation à faire retour au cédant, la cession, qui porte sur un usufruit temporaire, entre dans le champ d’application des dispositions du 5 de l'article 13 du CGI (RM Lambert n° 15540, JO AN du 2 juillet 2013, p. 6919).

 

- si l'usufruit est préconstitué sur la tête du cédant antérieurement à la cession : dans ce cas, la cession porte sur un usufruit viager et, à ce titre, n'entre pas dans le champ d'application des dispositions du 5 de l'article 13 du CGI, à moins que l'usufruit ne soit consenti pour une durée fixe.

 

Exemple 1 : Suite à une succession, la propriété d'un bien est démembrée. Par la suite, l'usufruitier et le nu-propriétaire apportent conjointement leurs droits respectifs à une société :

- première hypothèse : l'apport de l'usufruit est réalisé au profit de la société sans mention de durée : l'apport n'est pas dans le champ d'application des dispositions du 5 de l'article 13 du CGI s'agissant de l'apport d'un usufruit viager préconstitué.

- seconde hypothèse : l'apport de l'usufruit est consenti à la société pour une durée de quinze ans : l'apport est dans le champ d'application des dispositions du 5 de l'article 13 du CGI s'agissant d'un apport d'usufruit pour une durée fixe.

 

Exemple 2 : Une personne titulaire de la pleine propriété d'un bien apporte l'usufruit de son bien à une société. En vertu de l'article 619 du code civil, cet apport constitue une cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire dont la durée est de trente ans. L'apport est dans le champ d'application des dispositions du 5 de l'article 13 du CGI.

 

 

b. L'usufruit temporaire cédé peut être afférent à tout bien ou droit

La nature et l’affectation du bien ou droit sur lequel porte l’usufruit temporaire cédé sont sans incidence sur l’application des dispositions du 5 de l'article 13 du CGI relatives aux modalités d'imposition du produit résultant de la cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire, sous réserve des précisions apportées au I-B § 50.

 

 

II. Modalités d'imposition

 

A. Détermination de la catégorie de revenus de rattachement

La catégorie de revenus de rattachement du produit de cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire détermine les modalités d'imposition dudit produit.

 

 

1. Catégorie de revenus de rattachement

Il convient de distinguer plusieurs situations.

 

 

a. Rattachement à la catégorie du revenu procuré ou susceptible d'être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l'usufruit cédé

 Lorsque, au jour de la cession, l'usufruit cédé procure des revenus, quelle qu'en soit la périodicité, ou est susceptible d'en produire, le produit de la cession de l'usufruit temporaire ou, si elle est supérieure, sa valeur vénale est imposable dans la même catégorie de revenus que celle dont relèvent les fruits procurés ou susceptibles d'être procurés par le bien ou le droit sur lequel porte l'usufruit temporaire cédé.

 

Exemple : Cession par une personne physique agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé de l'usufruit temporaire d'un bien immobilier loué nu au jour de la cession. Le produit de cession de ce droit (ou sa valeur vénale si elle est supérieure) est imposable dans la catégorie des revenus fonciers. En revanche, si l'usufruit cédé portait sur un bien loué meublé, l'imposition aurait été établie suivant les règles applicables aux bénéfices industriels et commerciaux.

 

 

b. A défaut, rattachement dans une catégorie de revenus par détermination de la loi

  A défaut de pouvoir déterminer, au jour de la cession, une catégorie de revenus de rattachement, ce produit (ou, si elle est supérieure, la valeur vénale de l'usufruit temporaire cédé) est, par détermination de la loi, imposable :

 

Logements dont le contribuable se réserve la jouissance : revenus fonciers

- le produit de cession est imposable dans la catégorie des revenus fonciers, sans qu'il puisse être fait application de l'exonération prévue au II de l'article 15 du CGI en faveur des logements dont le contribuable se réserve la jouissance, lorsque l'usufruit temporaire cédé est relatif à un bien immobilier ou à des titres d'une personne morale (société ou groupement ou organisme quelle qu'en soit la forme) non assujettie à l'impôt sur les sociétés et à prépondérance immobilière. Le caractère immobilier prépondérant d'une société est apprécié au regard des dispositions prévues par l'article 150 UB du CGI, lorsque le cédant est domicilié fiscalement en France (BOI-RFPI-SPI-10-20 au I-A § 40 à 120), ou par l'article 244 bis A du CGI dans le cas contraire (BOI-RFPI-PVINR-10-20 au I-B-2 § 110 à 140) ;

 

Usufruit cédé relatif à des valeurs mobilières : RCM

- dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers lorsque l'usufruit temporaire cédé est relatif à des valeurs mobilières, droits sociaux, titres ou droits s'y rapportant, ou à des titres représentatifs des mêmes valeurs, droits ou titres, mentionnés à l'article 150-0 A du CGI (sur ce point, il convient de se reporter au BOI-RPPM-PVBMI-10-10-10) ;

 

Autres cas : BNC

- dans la catégorie des bénéfices non commerciaux dans les autres cas.

 

 

 

2. Répartition du produit imposable entre plusieurs catégories de revenus 

Lorsque l'usufruit temporaire cédé procure ou est susceptible de procurer, au jour de la cession, des revenus imposables relevant de plusieurs catégories de revenus, le produit résultant de la cession de cet usufruit ou, si elle est supérieure, sa valeur vénale est répartie dans chacune de ces catégories.

Cette répartition est opérée à due proportion du rapport entre, d'une part, la valeur vénale des biens ou droits dont les revenus se rattachent à la même catégorie,  d'autre part, la valeur vénale totale des biens ou droits sur lesquels porte l'usufruit temporaire cédé.

 

Exemple : Cession par une personne physique agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé de l'usufruit temporaire d'un portefeuille de titres composé à la fois de valeurs mobilières cotées, productives de dividendes, et de parts d'une société civile de placement immobilier, productives de revenus fonciers.

Le produit de la cession de cet usufruit temporaire (ou si elle est supérieure sa valeur vénale) est imposable pour partie dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (valeur de l'usufruit afférent aux valeurs mobilières) et pour l'autre partie dans celle des revenus fonciers (valeur de l'usufruit afférent aux parts de SCPI).

 

Cette ventilation est opérée comme suit :

 

 

 

 

 

B. Détermination du revenu net imposable

L'imposition à l'impôt sur le revenu du produit résultant de la cession d'un usufruit temporaire s'effectue dans les conditions de droit commun propres à chacune des catégories de revenus.

 

En application des dispositions du 5 de l'article 13 du CGI, le revenu brut imposable s'entend du produit de la cession de l'usufruit temporaire ou, si elle est supérieure, de sa valeur vénale.

Ainsi, si le prix de cession est librement déterminé entre le cédant et le cessionnaire, pour la détermination de l'impôt sur le revenu suivant les modalités prévues par le 5 de l'article 13 du CGI, il convient de retenir la valeur vénale de l'usufruit temporaire cédé dès lors que cette valeur est supérieure au prix stipulé entre les parties.

 

Le revenu imposable est donc constitué :

 

- du prix stipulé dans l'acte ;

- ou de la valeur vénale de l'usufruit temporaire (23 % de la valeur en pleine propriété selon l’article 669 II du CGI) , lorsque le prix de cession de cet usufruit temporaire, tel que stipulé entre les parties, est inférieur à la valeur vénale de ce même usufruit

 

 

 

b. Détermination de la valeur vénale d'un usufruit temporaire

La valeur d’un usufruit constitué pour une durée fixe est estimée à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier. ( II-A-2 § 70 et 80 du BOI-ENR-DG-30 ) .

 

 

2. Revenu net imposable

Les dépenses admises en déduction du produit de la cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire ou les abattements pouvant être pratiqués sont ceux applicables dans les conditions de droit commun propres à la catégorie de revenus dont relève ce produit. Il en est de même de l'imputation sur ce produit de cession des déficits catégoriels.

Le produit de cession d'un usufruit temporaire, imposé d'après le barème progressif de l'impôt sur le revenu, peut bénéficier des dispositions prévues à l'article 163-0 A du CGI en faveur des revenus exceptionnels. (cf. BOI-IR-LIQ-20-30-20.)

 

Le produit de cession d'un usufruit temporaire supporte également les prélèvements sociaux, 17,2 %, recouvrés par voie de rôle, dans les conditions de droit commun propres à la catégorie de revenus de rattachement.

 

Enfin, ce produit est également soumis, dans les conditions de droit commun, à la contribution sur les hauts revenus prévue à l’article 223 sexies du CGI. (cf. BOI-IR-CHR.)

 

Si RCM : pas d’abattement de 40 %

Il est précisé que lorsque le produit de la cession de l'usufruit temporaire de titres constitue un revenu distribué, l'abattement de 40 % prévu au 2° du 3 de l'article 158 du CGI, qui a vocation à neutraliser le risque de double imposition économique des dividendes (taxation du résultat réalisé par la société distributrice à l'impôt sur les sociétés et taxation de la distribution perçue par l'actionnaire ou associé à l'impôt sur le revenu), ne trouve pas à s'appliquer.

En revanche, l'acquéreur de l'usufruit temporaire pourra, le cas échéant et dans les conditions de droit commun, bénéficier de cet abattement au titre des revenus de capitaux mobiliers qui lui seraient distribués par la suite.

 

Cédant non résident : pas retenue à la source

L'impôt sur le revenu dû est calculé dans les conditions de droit commun applicables à la catégorie de revenus de rattachement, au titre de l'année au cours de laquelle est perçu le prix de cession.

En application de l'article 197 A du CGI, lorsque le contribuable est domicilié fiscalement hors de France, l'impôt dû ne peut être inférieur à un taux minimum égal à 20 % (ou à 14,4 % pour les revenus ayant leur source dans les DOM) du revenu net imposable.

Ce taux est écarté si le contribuable justifie que le taux de l’impôt français sur l’ensemble de ses revenus français et étrangers serait inférieur à ces minima. (Voir II-B § 360 à 420 du BOI-IR-DOMIC-10-20-10.)

 

En outre, le gain réalisé par un contribuable domicilié fiscalement hors de France résultant de la première cession d'un usufruit temporaire portant sur des cessions de valeurs mobilière ne peut être soumis à la retenue à la source libératoire prévue au 2 de l'article 119 bis du CGI.