Les intérêts de l’emprunt qui a servi à financer un prêt immobilier ne peuvent être déduits de l’impôt sur le revenu à l’exception des locaux loués.

La déduction de ces intérêts du revenu locatif généré par l’immobilier acquis est alors possible sous certaines conditions.

 

Acquisition de la résidence principale

La déduction d’intérêts d’emprunt acquittés pour l’acquisition d’une résidence principale a existé. Le dispositif a disparu en 2011. Aucune déduction n’est donc possible à ce titre

 

 

Cas d’un bien immobilier loué vide

La location vide (ou non meublée) est soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes d’imposition coexistent

- Si les revenus fonciers perçus sont inférieurs à 15 000 €, le régime du micro-foncier s’applique de droit. C’est un régime forfaitaire. Les charges foncières sont imputées forfaitairement à hauteur de 30 % des loyers perçus. Aucune autre charges, a fortiori aucun intérêt d’emprunt ne peut être déduit en sus.

- Au-delà de la limite de 15 000 €, les revenus fonciers sont imposables selon un régime réel d’imposition. Les contribuables au micro-foncier peuvent aussi opter, sans retour possible ensuite, pour ce régime.

La déduction de charges est possibles dans ce régime. Parmi elles, les intérêts de l’emprunt, contracté pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du logement mis en location, payés au cours de l’année d’imposition. Ils sont assimilés à des charges.

Sont déductibles également les frais d’emprunt comme les frais de dossier, frais d’inscription hypothécaire, en privilège de prêteur de denier (PPD), sommes versées à un organisme de cautionnement…

 

 

Immobilier détenu en nue-propriété

Le nu-propriétaire également déduire les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du logement dont l’usufruit est détenu temporairement par un organisme d’habitation à loyer modéré (HLM) notamment.

 

Le cas du déficit foncier

Un déficit foncier résulte de l’excédent de charges déduites sur le revenu perçu.

Le déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles (taxe foncière, charges de copropriété…), autres que les intérêts d’emprunt, est imputable dans la limite de 10 700 € par an sur le revenu global.

La fraction du déficit supérieure à cette limite et celle correspondant aux intérêts des emprunts sont uniquement reportables sur les revenus fonciers au cours des dix années suivantes.

 

 

Cas d’une location meublée

La location meublée est soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

- Elle est soumise au régime micro-BIC si loyers sont inférieurs à 72 600 €.

Un abattement forfaitaire de 50 % est alors déduit des revenus locatifs. Aucune autre charge ni intérêt ne peut alors être déduit

- Imposition au régime réel d’imposition : Ce régime est applicable sur option, sans retour possible, ou de droit lorsque les revenus locatifs sont supérieurs à 72 600 €

Les intérêts d’emprunt et les charges payées pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du logement, payés au cours de l’année d’imposition sont déductible

Sont déductibles également les frais d’emprunt comme les frais de dossier, frais d’inscription hypothécaire ou en privilège de prêteur de denier (PPD), sommes versées à un organisme de cautionnement…

 

 

L’achat de parts de SCPI et de SCI

En réalisant un prêt immobilier en direct pour acquérir des parts de Société civile de placement Immobilier (SCPI), il est possible de déduire les intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers perçus.

C’est le cas également pour l’achat de parts de Société civile immobilière (SCI), non soumises à l’impôt sur les sociétés, dont le financement est réalisé via un crédit immobilier. Les intérêts peuvent ainsi être déduits des revenus fonciers.