Caractéristiques générales du démembrement de propriété

Le droit de propriété est « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (C. civ. art. 544).

La propriété peut-être décomposée en deux parties, détenues par deux personnes distinctes, l’usufruitier et le nu-propriétaire. L’usufruit est caractérisé par le droit de jouir du bien c’est à dire de l’utiliser (usus) et d’en percevoir des revenus (fructus). L’usufruitier ne peut dégrader le bien.

Le nu-propriétaire dispose de l’abusus qui est le droit de disposer du bien, c'est-à-dire notamment de le vendre pour en retirer un produit , le donner, le modifier tout en respectant les droits de l’usufruitier.

 

 L’usufruit est un droit temporaire

Lorsqu’il est viager , il s’éteint par la mort de l’usufruitier. Le nu-propriétaire devient alors sans droits supplémentaires propriétaire à part entière de la chose antérieurement démembrée.

L’usufruit peut-être temporaire. Le nu-propriétaire retrouve la propriété pleine et entière à l’échéance.

Le démembrement de propriété peut s'appliquer à un bien déterminé ou à une universalité de biens.

 

 Le démembrement peut être d'origine légale ou conventionnelle

L’origine légale provient des options successorales pour le conjoint survivant en présence d’enfants tous issus des deux époux ( choix du quart en pleine-propriété ou de la totalité en usufruit en l’absence de testament cf c. civ. art. 757).

Le démembrement est souvent établi par convention. Un bien est démembré dans un but de gestion patrimoniale (cas classique de la donation avec réserve d’usufruit ou du démembrement croisé utilisé par les concubins par exemple). Le démembrement peut peut trouver sa source dans un contrat à titre gratuit (libéralité) ou à titre onéreux (cession à titre onéreux).

Le donateur peut également donner la nue-propriété à une personne et l'usufruit à une autre, par exemple la nue-propriété aux petits-enfants et l'usufruit aux enfants, afin de réaliser un saut de génération tout en bénéficiant des abattements prévus en faveur des dons aux descendants.

 

Le démembrement peut résulter de dispositions à cause de mort : testament ou donation au dernier vivant entre époux. Dans ce cas, le démembrement se produit au décès du disposant.

 

Enfin le juge peut attribuer lors d’un divorce une prestation compensatoire en usufruit.

Le démembrement de propriété, très utilisé en gestion patrimoniale peut être combiné avec la création d'une société civile, pour la détention et la gestion d'un patrimoine immobilier ou d'un portefeuille de valeurs mobilières.

 

Le démembrement peut s'organiser à deux niveaux :

Il peut porter sur l'actif détenu par la société civile

Il peut aussi porter sur les parts de la société civile détenues par les associés.

 

Cette combinaison emporte des conséquences en matière de revenus, de plus-value, de droits d'enregistrement et à l'IFI